돈 빌려주고 등기까지 했는데, 갑자기 돈 못 받는다고?! (근저당권과 채권양도 이야기)

내 땅에 근저당 설정하고 돈 빌리는 건 흔한 일이죠. 그런데 등기까지 했는데 돈을 못 받는 상황이 발생할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 오늘은 복잡해 보이지만 알아두면 꼭 필요한 근저당권과 채권양도에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

사례를 통해 알아보는 근저당권과 채권양도

철수(甲)는 영희(乙)에게 5억 원을 빌리면서 자신의 땅(A토지)에 근저당권을 설정했습니다. 몇 달 뒤, 철수는 또다시 민수(丙)에게 3억 원을 빌리면서 같은 땅에 두 번째 근저당권을 설정했습니다. 영희의 근저당권이 먼저 설정되었으니 당연히 1순위, 민수의 근저당권은 2순위가 되겠죠.

그런데, 영희가 자신의 돈(빌려준 5억 원)과 근저당권을 모두 정남(丁)에게 넘겼습니다 (채권양도). 단, 철수에게는 따로 알리지 않고 등기소에만 근저당권 이전등록(부기등기)을 했습니다. 이후 철수가 돈을 갚지 못해 A토지가 경매에 넘어가게 되었습니다.

이 경우, 정남은 민수보다 자신의 근저당권이 1순위라고 주장할 수 있을까요?

핵심은 '채권양도의 대항요건'!

채권양도는 채권을 다른 사람에게 넘기는 것을 말합니다. 하지만 채권을 넘겼다고 해서 바로 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 채무자(돈 빌린 사람)에게 제대로 알려야(통지) 효력이 발생하는데, 이를 "채권양도의 대항요건" 이라고 합니다.

우리 사례에서는 정남이 철수에게 채권양도 사실을 알리지 않았습니다. 즉, 대항요건을 갖추지 못한 것이죠. 그렇다면 정남은 1순위 근저당권자로서의 권리를 주장할 수 없을까요?

대법원의 판단은?

대법원은 이와 유사한 사례에서 중요한 판결을 내렸습니다. 핵심은 "채권양도의 대항요건을 갖추지 못했더라도, 후순위 근저당권자는 채권양도에 대해 대항할 수 없다" 는 것입니다. (대법원 2005. 6. 23. 선고 2004다29279 판결)

즉, 정남이 철수에게 채권양도 사실을 알리지 않았더라도, 민수는 이를 문제 삼을 수 없다는 뜻입니다. 따라서 정남은 민수보다 자신의 근저당권이 1순위임을 주장할 수 있습니다.

정리하자면,

채권양도는 채무자에게 통지해야 완벽한 효력이 발생하지만, 후순위 근저당권자는 채권양도의 대항요건을 갖추지 못했더라도 이에 대해 대항할 수 없습니다. 따라서 정남은 1순위 근저당권자로서 권리를 행사할 수 있습니다. 근저당 설정 및 채권양도 시에는 관련 법률과 절차를 꼼꼼히 확인하여 예상치 못한 손해를 입지 않도록 주의해야 합니다.