돈 빌리고 근저당 설정했는데, 빌린 사람이 바뀌면 어떻게 될까요?

집을 사거나 사업 자금이 필요할 때 은행에서 돈을 빌리면서 집이나 건물에 근저당을 설정하는 경우가 많습니다. 그런데 돈을 빌린 사람이 바뀌면 근저당은 어떻게 될까요? 오늘은 돈을 빌린 사람(채무자)이 바뀌었을 때 근저당권의 효력에 대해 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 영희(乙)에게 돈을 빌리고 자신의 집에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 나중에 민수(丙)가 철수의 사업을 인수하면서 빌린 돈에 대한 채무와 근저당권도 함께 넘겨받았습니다. 이 경우 영희는 여전히 철수의 집에 설정된 근저당권을 통해 돈을 회수할 수 있을까요? 아니면 민수에게 돈을 받아야 할까요?

해설:

이런 경우, 핵심은 근저당권의 '부종성'이 완화된다는 점입니다. 일반적인 저당권은 '부종성'이라는 특징 때문에 채무가 없어지면 저당권도 사라집니다. 하지만 근저당권은 계속적인 거래 관계에서 발생하는 불특정 채무를 담보하기 때문에, 채무자가 바뀌거나 채무 범위가 변경될 수 있다는 점을 고려하여 부종성이 완화되어 있습니다.

쉽게 말해, 근저당은 마치 신용카드 한도처럼 생각할 수 있습니다. 한도 내에서 여러 번 돈을 빌리고 갚을 수 있듯이, 근저당도 설정된 한도 내에서 채무자가 바뀌거나 채무 범위가 달라질 수 있습니다.

대법원은 이와 관련하여 다음과 같이 판시했습니다.

(대법원 1993. 3. 12. 선고 92다48567 판결) "근저당권은 당사자 사이의 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정채권을 어느 시기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권으로서... 피담보채무가 확정되기 이전이라면 채무의 범위나 또는 채무자를 변경할 수 있는 것이고, 채무의 범위나 채무자가 변경된 경우에는 당연히 변경 후의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권만이 당해 근저당권에 의하여 담보되고, 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 채무자에 대한 채권은 그 근저당권에 의하여 담보되는 채무의 범위에서 제외되는 것이다."

위 판례에 따라, 철수와 민수가 적법하게 계약인수를 하고 채무와 근저당권을 넘겨받았다면, 영희는 이제 민수에게 돈을 청구해야 합니다. 철수의 채무는 더 이상 근저당권으로 담보되지 않습니다. 즉, 영희는 철수의 집을 처분해서 돈을 회수할 수 없습니다.

결론:

근저당권은 채무자나 채무 범위가 변경될 수 있다는 특징이 있습니다. 따라서 채무 변동 시 근저당권의 효력 범위를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 위 사례처럼 채무자가 바뀐 경우, 변경 후의 채무자에게 채권을 청구해야 하며, 기존 채무자에게는 더 이상 근저당권을 행사할 수 없습니다.