돈 빌려주고 소유권이전등기청구권가등기 했는데 돈을 못 받고 있어요! 해결 방법은?

돈을 빌려주고 담보로 집에 가등기를 설정했는데 돈을 돌려받지 못하는 상황, 정말 답답하시죠? 특히 다른 채권자의 근저당까지 설정되어 있다면 더욱 복잡하게 느껴질 수 있습니다. 이 글에서는 돈을 빌려주고 소유권이전등기청구권가등기를 설정했지만 돈을 받지 못하는 경우, 어떻게 해결할 수 있는지 알기 쉽게 설명드리겠습니다.

사례:

저는 A씨에게 1,000만 원을 빌려주고, 담보로 A씨 소유의 주택에 소유권이전등기청구권가등기를 설정했습니다. 그런데 A씨는 돈을 갚기로 한 날짜가 지났는데도 돈을 갚지 않고 있습니다. 게다가, 제 가등기보다 먼저 설정된 B씨의 근저당권(채권최고액 1,500만 원)도 있습니다. 이런 상황에서 빌려준 돈을 받을 수 있는 방법은 무엇일까요?

해결 방법:

이러한 경우, 설정하신 가등기는 일반적인 소유권이전청구권가등기가 아니라 담보가등기입니다. 담보가등기는 돈을 빌려주고 갚지 않을 경우를 대비해 집의 소유권을 넘겨받을 수 있는 권리를 미리 설정해두는 것입니다. 이때는 가등기담보 등에 관한 법률이 적용되어 다음과 같은 방법으로 돈을 돌려받을 수 있습니다.

1. 청산절차:

• 집 감정: 먼저 A씨의 주택 시가를 감정합니다.
• 청산금 계산: 감정가에서 빌려준 돈(1,000만 원)과 B씨의 근저당권 설정액(1,500만 원)을 뺀 금액을 계산합니다. 이 금액이 바로 A씨에게 돌려줘야 할 청산금입니다. 만약 계산 결과가 마이너스라면 A씨에게 돌려줄 돈은 없습니다.
• 청산금 통지: 계산된 청산금을 A씨에게 통지합니다.
• 소유권 취득: A씨에게 청산금을 지급하고(청산금이 마이너스인 경우 지급할 필요 없음) 2개월이 지나면, 가등기에 기초하여 본등기를 신청해서 주택의 소유권을 얻을 수 있습니다. (가등기담보 등에 관한 법률 제4조 제1항)

2. 경매 신청:

• 경매 절차 진행: 법원에 A씨 주택에 대한 경매를 신청합니다.
• 배당: 경매로 집이 팔리면, 경매 대금에서 B씨의 근저당권(1순위)에 이어 2순위로 빌려준 돈을 돌려받을 수 있습니다.

주의사항: 만약 다른 채권자가 먼저 경매를 신청한 경우, 가등기에 기초한 본등기는 신청할 수 없고, 경매 절차에서 배당을 받아야 합니다.

관련 법률:

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조(담보가등기의 효력)
• 가등기담보 등에 관한 법률 제4조(청산)
• 가등기담보 등에 관한 법률 제12조(경매신청 등)
• 가등기담보 등에 관한 법률 제13조(우선변제청구권)

복잡한 법률 문제는 전문가와 상담하는 것이 가장 정확하고 안전합니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 모든 상황에 적용될 수 있는 것은 아닙니다. 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.