돈 빌려주고 집 담보로 받았는데, 세입자가 안 나가요! 어떻게 해야 하나요?

돈을 빌려주고 집을 담보로 받았는데, 돈을 빌려간 사람이 돈을 갚지 않고, 심지어 집에 세입자까지 살고 있다면 어떻게 해야 할까요? 생각만 해도 머리가 아픈 상황이죠. 오늘은 이런 곤란한 상황에 대한 해결책을 알려드리겠습니다.

사례

철수(돈 빌려준 사람, 乙)는 영희(돈 빌린 사람, 甲)에게 1억 원을 빌려주었습니다. 변제기일은 1년 후, 이자는 연 5%였고, 영희는 담보로 5천만 원짜리 자신의 집(A부동산)을 철수에게 넘겼습니다 (소유권이전등기). 돈을 빌린 후 영희는 바로 민수(세입자, 丙)에게 집을 세줬습니다. 그런데 1년이 지나 돈을 갚아야 할 날이 왔는데도 영희는 돈을 갚지 않았습니다. 답답한 철수는 세입자 민수에게 자신이 집주인이라며 집을 비워달라고 요구했습니다. 철수의 주장은 맞는 걸까요?

해결책

안타깝게도 철수가 바로 세입자 민수에게 집을 비워달라고 요구하는 것은 법적으로 옳지 않습니다. 집을 담보로 돈을 빌려준 경우, 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 않으면 담보로 잡은 집을 처분해서 돈을 회수할 수 있습니다. 하지만 이 과정에는 '담보권 실행' 이라는 절차가 필요합니다.

대법원 판례 (대법원 1991. 11. 8. 선고 91다21770 판결)에 따르면, 돈을 빌려주고 집의 소유권을 넘겨받은 사람(양도담보권자)은 돈을 빌린 사람(채무자)이 돈을 갚지 않으면, 담보권 실행 절차를 통해 집을 처분할 수 있습니다. 이때, 세입자가 있는 경우에도 담보권 실행을 통해 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다. 그러나 바로 세입자에게 소유권을 주장하며 집을 비워달라고 요구할 수는 없습니다.

즉, 철수는 먼저 영희에게 돈을 갚으라고 요구하고, 영희가 돈을 갚지 않으면 담보권 실행 절차(경매 등)를 진행해야 합니다. 이후 경매를 통해 낙찰자가 정해지면 낙찰자가 세입자 민수에게 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다.

정리하자면,

• 철수는 세입자 민수에게 직접 집을 비워달라고 요구할 수 없습니다.
• 철수는 담보권 실행 절차를 통해 돈을 회수해야 합니다.
• 담보권 실행 후 낙찰자가 세입자에게 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다.

이처럼 부동산 담보 대출과 관련된 문제는 복잡한 법적 절차가 필요합니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 안전하고 효율적인 방법입니다. 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가와 상담하시는 것을 권장합니다.