돈 빌려주고 집도 쓰고 이자까지 받겠다고? 🤔 글쎄, 그건 좀...

부동산 거래, 특히 돈이 오가는 거래는 항상 복잡하고 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘 소개할 사례도 매매대금, 임차보증금, 차용금, 담보, 이자 등 여러 요소가 얽혀있는 다소 복잡한 케이스입니다. 자세히 살펴보면서 어떤 문제가 있는지, 어떻게 해결해야 하는지 알아보겠습니다.

사건의 개요

갑은 을에게 다가구주택을 2억 원에 팔기로 했습니다. 계약금 2천만 원은 계약 당일에 받았고, 나머지 잔금 1억 8천만 원 중 5천만 원은 갑이 새마을금고에서 받은 대출을 을이 갚는 조건, 그리고 기존 세입자 A, B, C의 임차보증금 8천만 원을 을이 인수하는 조건으로, 최종적으로 을은 5천만 원만 갑에게 추가로 지급하기로 약속했습니다. 잔금 지급일은 2017년 9월 15일이었습니다.

그런데 잔금 지급일 전에 갑이 세입자들에게 보증금을 이미 돌려준 사실이 드러났습니다. 이에 을은 갑에게 8천만 원을 1년 후에 갚는 조건으로 빌리고, 월 1%의 이자를 지급하기로 했습니다. 그리고 이 돈을 갚지 못하면 갑이 다가구주택 2층을 마음대로 처분할 수 있도록 담보를 설정했습니다. 갑은 곧바로 2층에 자신의 짐을 옮겨놓고 살기 시작하며, 2층에 대한 임대차계약서를 작성하고 보증금을 8천만 원으로 기재했습니다.

을은 꾸준히 이자를 지급하며 집을 수리하고 세입자를 구하려고 노력했지만, 갑은 빌려준 돈을 다 갚기 전에는 나갈 수 없다고 버텼습니다. 결국 을은 세입자를 구하지 못했고, 이후 이자 지급을 거부했습니다. 이 상황에서 갑은 을에게 이자를 요구할 수 있을까요?

쟁점 및 법리적 검토

이 사건의 핵심은 갑이 2층을 사용할 권리가 있는지, 그리고 2층을 사용하는 동안에도 이자를 요구할 수 있는지 여부입니다.

이 사건 차용은 갑이 받아야 할 잔금을 을이 나중에 주기로 하면서 발생한 것입니다. 일반적인 매매에서는 집을 넘겨주기 전까지는 잔금이 늦어졌다고 해서 이자를 요구하지 않습니다. 만약 갑이 2층 사용 권한까지 가진다고 해석하면, 갑은 이자뿐만 아니라 2층 사용에 따른 이득까지 얻게 되어 부당합니다. (참고로 부동산 점유·사용으로 인한 이득은 임대차보증금의 이자 상당으로 계산합니다.)

또한, 차용금을 갚지 못하면 갑이 담보물을 처분할 수 있도록 약정했는데, 갑이 2층을 사용하는 것은 을에게 유리한 조건이 아닙니다. 갑은 을이 2층을 빨리 세놓고 돈을 갚을 수 있도록 도와야 할 의무가 있는데, 오히려 2층을 차지하고 을의 임대 사업을 방해했습니다.

이러한 점들을 고려하면, 임대차계약서는 을이 돈이 없는 상황을 감안하여 2층을 다른 사람에게 세놓을 수 있도록 편의를 제공하고, 갑에게는 임대 시까지 열쇠를 관리하고 임대를 승낙할 권한을 주는 의미로 작성된 것으로 보는 것이 합리적입니다. 갑이 2층을 직접 사용하고 수익할 권리까지 있다고 해석하기는 어렵습니다. 더 나아가, 갑이 2층을 사용하면서 이자까지 요구하는 것은 신의성실의 원칙에도 어긋납니다.

결론

따라서 갑은 적어도 자신이 2층을 사용하고 있는 동안에는 을에게 이자를 청구할 수 없습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제1024조 (불법원인급여) 반사회질서의 법률행위로써 그 목적을 달성할 수 없는 경우에 있어서 이미 이행한 부분이 있는 때에는 이를 반환청구하지 못한다. 그러나 그 불법원인이 수익자에게만 있는 때에는 그러하지 아니하다.
• 민법 제2조 (신의성실) 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다.

본 사례는 특정 판례를 직접적으로 인용하지는 않았지만, 위에 언급된 민법 조항의 일반 원칙과 부동산 거래 관행에 비추어 판단한 결과입니다. 유사한 분쟁 발생 시 법률 전문가의 도움을 받아 구체적인 사실관계에 따른 법률적 판단을 받는 것이 중요합니다.