돈 빌려주고 집 열쇠 받았는데, 내 돈 돌려받을 수 있을까요? (담보 목적 임차권)

친구나 지인에게 돈을 빌려주면서 혹시나 하는 마음에 집 열쇠를 받고 전입신고까지 해둔 경험 있으신가요? "혹시라도 돈을 못 받으면 집이라도 잡아야지..." 하는 생각으로 말이죠. 그런데 만약 그 집이 경매에 넘어가게 된다면, 내 돈을 우선적으로 돌려받을 수 있을까요? 안타깝게도 꼭 그렇지만은 않습니다. 오늘은 담보 목적 임차권에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑은 을에게 1억 원을 빌려주면서 돈을 돌려받지 못할 경우에 대비해 을의 집을 임차하기로 하고 열쇠를 받았습니다. 전입신고까지 마쳤지만, 실제로 그 집에서 살지는 않았습니다. 단지 돈을 돌려받지 못할 경우를 대비한 담보 목적이었죠. 그런데 을의 집이 경매에 넘어갔습니다. 갑은 빌려준 돈을 우선적으로 돌려받을 수 있을까요?

해설: 겉으로 보기에는 갑과 을 사이에 임대차계약이 체결된 것처럼 보입니다. 그러나 실제로 갑은 집을 사용·수익할 목적이 없었고, 단지 빌려준 돈을 담보하기 위한 목적으로 을의 집을 임차한 것입니다. 이런 경우를 담보 목적 임차권이라고 합니다.

주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 보호하기 위한 법입니다. 실제로 거주할 목적 없이 단순히 돈을 돌려받기 위한 담보 목적으로 집을 임차한 경우까지 보호 대상으로 보기는 어렵습니다.

대법원 판례(서울고등법원 1984. 10. 26. 선고 84나1128 판결)도 이와 같은 입장입니다. 판례는 외관상 임대차계약의 형식을 갖추었더라도 실제로는 주택의 사용·수익을 목적으로 하지 않고 채권 담보 목적으로 체결된 계약은 주택임대차보호법의 보호 대상이 아니라고 판시했습니다. 즉, 단순히 전입신고와 열쇠 인도만으로는 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없다는 것입니다.

결론: 갑은 을의 집에 전입신고를 하고 열쇠를 받았지만, 실제로 거주할 목적이 없었으므로 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 따라서 갑은 다른 채권자들보다 우선적으로 돈을 돌려받을 수 없습니다.

핵심: 돈을 빌려주면서 채권을 확보하기 위해 집을 담보로 제공받는 경우, 단순히 전입신고와 열쇠를 받는 것만으로는 부족합니다. 정식으로 저당권 등의 담보 설정을 해야만 경매 시 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 전문가와 상담하여 안전하게 채권을 보호하는 방법을 찾는 것이 중요합니다.