돈 빌려줬는데 안 갚아요! 가장임대차, 함정이 있다?!

친구나 지인에게 돈을 빌려줬는데 갚지 않아 곤란한 경험, 있으신가요? 빌려준 돈을 받기 위해 여러 방법을 고민하다가 "가장임대차"라는 것을 떠올리는 분들도 계실 겁니다. 하지만 가장임대차, 함정이 숨어있을 수 있습니다! 오늘은 돈을 빌려준 갑의 사례를 통해 가장임대차의 위험성을 알아보겠습니다.

사례) 갑은 을에게 5,000만 원을 빌려줬지만 을이 돈을 갚지 않습니다. 갑은 빌려준 돈을 회수하기 위해 을 소유의 아파트에 2,000만 원을 보증금으로 하는 임대차계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받습니다. 이렇게 하면 나중에 아파트가 경매에 넘어가더라도 최소한 일부 금액이라도 우선적으로 돌려받을 수 있지 않을까 생각한 것이죠. 과연 갑의 생각대로 될까요?

안타깝게도 갑의 생각은 틀렸습니다. 겉으로 보기에는 갑이 임차인으로서 보호받을 수 있는 요건을 모두 갖춘 것 같지만, 법원은 이러한 형식적인 임대차를 인정하지 않습니다.

핵심은 "실제로 거주할 목적이었는가?" 입니다. 주택임대차보호법은 주거 생활의 안정을 보장하기 위해 만들어진 법입니다. (주택임대차보호법 제1조) 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주는 것도 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 것입니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3조의2 제2항)

하지만 갑처럼 돈을 돌려받기 위한 목적으로 형식적으로 임대차계약을 맺은 경우, 실제로는 집에 살 생각이 없었기 때문에 법의 보호를 받을 수 없습니다. 법원은 이러한 임대차를 가장임대차라고 하며, 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외합니다.

대법원은 "채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하여 형식적으로 주택임대차로서의 대항력을 취득한 외관을 갖추었다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 대항력 있는 임차인으로 보호받아 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 채권을 회수하려는 것에 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법이 정하고 있는 소액임차인으로 보호할 수 없다"고 판시했습니다. (대법원 2007. 12. 13. 선고 2007다55088 판결)

즉, 갑은 비록 전입신고와 확정일자를 받았더라도 실제로 거주할 목적이 없었기 때문에 우선변제권을 인정받을 수 없고, 빌려준 돈을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.

가장임대차는 위험한 선택입니다! 돈을 빌려줄 때는 차용증 작성, 담보 설정 등 안전한 방법을 선택하고, 문제가 생겼을 때는 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.