빌려준 돈 받기 힘드네! 경매와 차임, 숨겨진 이야기

돈을 빌려주고 제때 못 받는 상황, 정말 답답하죠. 특히 부동산을 담보로 돈을 빌려줬는데, 경매까지 가는 상황이라면 더욱 복잡한 문제에 얽히게 됩니다. 오늘은 경매 과정에서 발생하는 차임 문제와 관련된 사례를 통해 숨겨진 이야기를 풀어보겠습니다.

사례:

'갑'은 '을'에게 1억 2천만 원을 빌려주고, 을 소유의 아파트에 2순위 근저당권을 설정했습니다. '병'은 같은 아파트에 보증금 1,600만 원, 월세 70만 원에 세 들어 살고 있었습니다 (2005년 3월 31일 전입신고 완료). 그런데 1순위 근저당권자가 임의경매를 신청해서 2005년 10월 31일 경매가 시작됐습니다. 병은 경매 개시 이후인 2006년 3월부터 을에게 월세를 내지 않았습니다.

결국 경매에서 병은 소액임차인으로 1,600만 원을 먼저 배당받았고, 갑은 1억 7천만 원(빌려준 돈+이자) 중 1억 1천만 원만 배당받았습니다. 그런데 병은 배당받은 후, 을에게 그동안 밀린 5개월 치 월세 350만 원을 지급했습니다. 갑은 이를 보고 "병이 받을 보증금에서 밀린 월세 350만 원을 빼고 배당했어야 하는 것 아니냐"며 병을 상대로 소송을 걸었습니다.

갑의 주장, 타당할까요?

결론부터 말씀드리면, 갑의 주장은 타당하지 않습니다. 왜 그럴까요?

민법 제359조는 저당권의 효력이 저당 잡힌 부동산에서 나오는 과실(예: 월세)에도 미친다고 규정하고 있습니다. 하지만 이미 다른 사람이 소유권, 지상권, 전세권을 갖고 있는 경우에는 압류 사실을 알린 후에야 효력이 발생합니다.

이 사례에서는 경매를 통해 이미 압류가 이루어진 상태입니다. 그렇다면 병이 내지 않은 월세는 저당권자인 갑에게 돌아가야 할까요? 여기서 중요한 판례가 있습니다.

(서울동부지법 2007. 4. 24. 선고 2006가단62400 판결)에서는 부동산의 월세는 '법정과실'이기 때문에 저당권의 압류 효력이 미친다고 판단했습니다. 즉, 을이 월세를 받을 수 없고, 경매 절차에서 다른 돈과 함께 배당되어야 한다는 것입니다.

그러나 이 판례는 병이 내지 않은 월세가 자동으로 병의 보증금에서 공제되는 것은 아니라는 점을 시사합니다. 월세는 별도로 처리되어야 하며, 갑이 주장하는 것처럼 병의 보증금에서 바로 빼는 것은 법적으로 맞지 않습니다. 따라서 갑의 주장은 받아들여지지 않습니다.

복잡한 경매 절차, 특히 차임과 관련된 부분은 법적 지식 없이는 이해하기 어려울 수 있습니다. 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.