돈 안 갚으면 내 집이야?! 전세권으로 빚 보증도 가능할까?

전세 살면서 집주인이 돈을 빌리고 갚지 않으면 내 전세금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하는 분들 많으시죠? 그런데 반대로 전세권을 설정해서 빚 보증을 서는 것도 가능할까요? 최근 대법원 판례를 통해 전세권의 담보 기능과 관련된 흥미로운 내용을 알게 되어 공유하려고 합니다.

전세권, 단순히 거주 목적만을 위한 것은 아니다?!

흔히 전세권이라고 하면 전세금을 내고 일정 기간 집을 사용할 수 있는 권리라고 생각하죠. 하지만 전세권은 '용익물권'적인 성격과 '담보물권'적인 성격을 동시에 가지고 있습니다. 즉, 집을 사용·수익할 수 있는 권리이면서 동시에 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려받지 못할 경우, 그 집을 통해 돈을 회수할 수 있는 담보 기능도 있다는 뜻입니다.

이번 판례에서 주목할 점은 실제로 집에 들어가 살지 않더라도, 장래에 사용·수익할 가능성을 완전히 배제하는 것이 아니라면 채권 담보 목적으로 설정된 전세권도 유효하다는 것입니다. (민법 제303조)

기존 빚으로 전세금 지급? OK!

전세 계약을 할 때 당연히 전세금을 지급해야 하지만, 꼭 현금으로 새롭게 돈을 주고받아야 하는 건 아닙니다. 이미 빌려준 돈이나 받을 돈이 있다면, 그 채권으로 전세금 지급을 대신할 수 있습니다. 예를 들어, 이미 빌려준 돈 2억 원이 있는데, 그 돈을 전세금으로 하고 전세권을 설정하는 것도 가능하다는 것이죠.

다른 사람 이름으로 전세권 설정? 이것도 가능!

이번 판례에서 가장 흥미로운 부분은 채권자, 채무자, 제3자 세 사람이 합의하면 채권자가 아닌 제3자 이름으로 전세권을 설정하는 것도 가능하다는 점입니다. 쉽게 설명하면, A가 B에게 돈을 빌려주면서 담보로 C의 집에 전세권을 설정하는 경우, A가 직접 전세권자가 되는 것이 아니라 C의 집에 B가 아닌 제3자인 D의 이름으로 전세권을 설정할 수 있다는 것입니다. 이 경우 D는 A의 채권을 회수하고 전세권을 실행하는 권한을 갖게 됩니다. (대법원 1990.5.25. 선고 89다카13384 판결; 1994.2.8. 선고 93다19153,19160 판결 참조)

판례가 말하는 핵심은?

이번 판례를 통해 전세권이 단순히 거주 목적만이 아닌 다양한 방식으로 활용될 수 있다는 것을 알 수 있습니다. 특히 채권 담보 목적으로 제3자 명의로 전세권을 설정하는 것이 가능하다는 점은, 복잡한 금전 관계에서 활용될 수 있는 여지를 보여줍니다. 물론 관련 법규와 절차를 정확히 이해하고 진행해야 예상치 못한 분쟁을 예방할 수 있겠죠.