전세권, 담보로만 쓸 수 있을까? - 사용·수익 없는 전세권은 무효!

전세는 우리나라에서 흔한 주거 형태 중 하나죠. 그런데 전세권을 단순히 돈을 빌려주고 돌려받기 위한 담보로만 사용할 수 있을까요? 최근 대법원 판례를 통해 이 궁금증을 해결해 보겠습니다.

전세권의 기본 개념

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용·수익하며, 나중에 그 부동산에서 전세금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리입니다(민법 제303조 제1항). 즉, 사용·수익과 우선변제권이 핵심입니다.

쟁점: 담보 목적 전세권의 효력

이번 사건의 핵심은 전세권자가 실제로 집을 사용·수익하지 않고, 오로지 돈을 빌려준 것을 담보하기 위한 목적으로만 전세권을 설정한 경우, 그 전세권이 유효한지 여부였습니다.

대법원의 판단: 무효!

대법원은 이러한 전세권을 무효라고 판단했습니다. 그 이유는 물권법정주의 때문입니다. 물권법정주의란, 물권은 법률이나 관습법에 정해진 것 외에는 함부로 만들 수 없다는 원칙입니다(민법 제185조). 즉, 법에 정해지지 않은 새로운 유형의 물권은 인정되지 않는다는 뜻입니다.

대법원은 전세권의 본질은 사용·수익에 있다고 보았습니다. 비록 전세권 설정 당시 바로 집에 들어가 살지 않더라도, 나중에 사용·수익할 가능성이 열려 있다면 유효한 전세권으로 볼 수 있습니다(대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결).

그러나 이 사건에서는 전세권 설정 당시부터 사용·수익할 의사가 전혀 없었고, 오로지 돈을 빌려준 것을 담보하기 위한 목적이었다는 점이 인정되었습니다. 따라서 이는 법에 정해진 전세권의 내용과 다르므로 무효라는 것입니다.

결론

전세권은 단순한 돈을 빌려주고 돌려받는 담보가 아닙니다. 부동산을 사용·수익할 권리가 핵심입니다. 사용·수익할 의사 없이 오로지 담보 목적으로만 전세권을 설정하는 것은 허용되지 않습니다. 이 점을 명심하여 전세 계약을 진행해야겠습니다.

참고 법조항 및 판례

• 민법 제185조 (물권법정주의)
• 민법 제303조 제1항 (전세권의 내용)
• 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결
• 대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다64165 판결