전세권 설정과 임대차보증금, 그 복잡한 관계에 대해 알아보자!

전세와 월세, 둘 다 익숙한 주거 형태지만, 전세권이라는 용어는 조금 생소하게 느껴질 수 있습니다. 특히 전세권이 채권 담보의 목적으로 활용될 때는 더욱 그렇죠. 오늘은 전세권 설정과 임대차보증금의 관계, 그리고 관련된 법적 분쟁에 대해 살펴보겠습니다.

전세권, 담보 목적으로 설정해도 될까?

네, 가능합니다. 전세권은 단순히 거주 목적뿐 아니라 채권 담보의 목적으로도 설정할 수 있습니다. 즉, 돈을 빌려주고 그 담보로 전세권을 설정하는 것이죠. 전세권은 집을 사용할 권리(용익물권)와 담보로 잡을 권리(담보물권) 두 가지 성격을 모두 가지고 있습니다. 따라서 실제로 집에 살지 않더라도, 나중에 살 수 있는 가능성이 완전히 배제되지 않았다면 담보 목적의 전세권 설정은 유효합니다. (민법 제303조 제1항, 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다18508 판결)

또한, 전세권 설정 시 새로운 돈을 지급하지 않고 기존의 채권, 예를 들어 이미 지급한 임대차보증금으로 전세금을 대신할 수도 있습니다.

임대차보증금 반환채권 담보 목적의 전세권 설정, 문제는 없을까?

임대인과 임차인이 임대차보증금 반환채권을 담보하기 위해 임차인 명의로 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 이 경우, 전세권 설정은 유효하지만, 그 과정에서 체결된 전세권설정계약은 무효가 될 수 있습니다. 왜냐하면, 임대차계약에서는 차임이나 기타 채무를 임대차보증금에서 공제할 수 있지만, 전세권설정계약에는 이러한 내용이 없기 때문입니다. 즉, 전세권설정계약은 임대차계약과 상충되는 부분이 있어 '통정허위표시'로 무효가 되는 것이죠. (민법 제108조, 제303조 제1항, 제371조, 제618조, 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등)

하지만, 이러한 무효는 제3자가 이 사실을 알고 있었을 때만 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 전세권에 저당권을 설정한 은행이 이 사실을 알고 있었다면, 임대인은 은행에 대해 전세권설정계약의 무효를 주장할 수 있습니다.

전세권에 저당권이 설정된 경우, 전세금은 어떻게 될까?

전세권에 저당권이 설정된 후 전세 기간이 끝나면 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대해 권리를 행사할 수 없습니다. 대신, 전세금 반환채권에 대해 압류 및 추심명령을 받아 전세금을 받을 수 있습니다. (민법 제303조 제1항, 제342조, 제370조, 제371조, 제498조, 제618조, 민사집행법 제273조, 대법원 2004. 6. 25. 선고 2003다46260, 53879 판결)

이때, 임대인은 저당권자에게 연체 차임 등을 공제한 금액만 지급하면 됩니다. 특히 저당권자가 전세권이 임대차보증금 반환채권 담보 목적으로 설정되었다는 사실을 알고 있었다면, 임대인은 연체차임 공제를 주장할 수 있습니다. (대법원 2014. 10. 27. 선고 2013다91672 판결)

전세권 설정, 특히 담보 목적의 설정은 복잡한 법률 관계를 수반합니다. 따라서 전세 계약 시 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.