돈 안 줄 것처럼 보였지만, 계약 해지는 무효!

부동산 매매처럼 서로 주고받는 약속(쌍무계약)을 했는데, 상대방이 약속을 안 지킬 것 같아 보인다면 어떻게 해야 할까요? 계약을 그냥 해지해버릴 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고(매수인)는 피고(매도인)에게 부동산을 사기로 하고 계약금을 지급했습니다. 그런데 잔금 지급이 늦어지면서 문제가 발생했습니다. 매도인은 매수인이 잔금을 지급할 의사가 없다고 판단하고 계약을 해지했습니다. 하지만 매수인은 억울함을 호소하며 소송을 제기했습니다.

법원의 판단

대법원은 매도인의 계약 해지가 무효라고 판결했습니다. 핵심은 매수인이 “미리 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백하게 표시했는지” 여부였습니다. 법원은 단순히 잔금 지급이 늦어졌다는 사실만으로는 부족하다고 보았습니다. 매수인의 행동과 계약 전후의 상황을 종합적으로 고려해야 한다는 것이죠.

이 사건에서 매수인은 다음과 같은 행동을 했습니다.

• 처분금지가처분 신청: 매수할 부동산에 대한 처분금지가처분을 법원에 신청하고, 등기까지 마쳤습니다. 이는 부동산을 확보하려는 의지를 보여주는 행위입니다.
• 소유권이전등기 소송 제기: 매도인을 상대로 잔금이 일부 남아있음을 인정하면서 소유권이전등기를 요구하는 소송을 제기했습니다. 이 역시 계약을 이행하려는 의지를 나타냅니다.
• 잔금 수령 통지: 매도인에게 잔금을 받아가라고 통지했습니다.

법원은 이러한 매수인의 행동들을 종합적으로 고려했을 때, 매수인이 잔금을 지급하지 않겠다는 의사를 명백히 표시했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 매도인의 계약 해지는 무효가 된 것입니다.

핵심 정리

• 쌍무계약에서 상대방이 계약을 이행하지 않을 것 같더라도, 섣불리 계약을 해지해서는 안 됩니다.
• 상대방이 *“미리 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백하게 표시했는지”*를 판단해야 합니다.
• 이를 판단할 때는 상대방의 행동과 계약 전후의 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제544조 (이행의 최고와 해제) 쌍무계약의 당사자 일방이 그 채무이행을 제공하거나 이행할 수 없음이 명백함에도 불구하고 상대방이 채무이행을 하지 아니하는 때에는 상대방에게 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.
• 대법원 1993.12.7. 선고 93다32361 판결