잔금 안 주는 매수인, 계약 해지하려면? 🤯

부동산 매매, 기쁜 마음으로 시작했는데 잔금을 안 주는 매수인 때문에 골치 아프시죠? 중도금까지는 잘 받았는데 잔금 날짜가 다가와도 매수인이 감감무소식이라면? 계약 해지, 어떻게 해야 할까요? 🤔

사례를 통해 알아보겠습니다.

A씨는 자신의 부동산을 B씨에게 팔기로 계약하고 중도금까지 받았습니다. 하지만 B씨는 잔금을 마련하지 못했고, A씨는 계약을 해지하고 싶습니다. A씨는 등기권리증과 인감도장은 가지고 있지만, 부동산매도용 인감증명서는 공인중개사 사무실에 맡겨둔 상태입니다. 과연 A씨는 계약을 해지할 수 있을까요?

정답은 "네, 해지할 수 있습니다."

하지만, 그냥 해지할 수 있는 건 아닙니다. 계약을 해지하려면 몇 가지 절차를 밟아야 합니다. 바로 **"이행의 제공"**과 **"최고"**입니다.

1. 이행의 제공:

계약을 해지하려면 먼저 상대방에게 이행을 제공해야 합니다. 즉, A씨는 B씨에게 소유권을 넘겨줄 준비가 되었다는 것을 보여줘야 합니다. 그런데 B씨가 잔금을 낼 준비가 안 되었다면, A씨가 모든 서류를 완벽하게 준비할 필요는 없습니다.

대법원은 이런 경우 **"매수인이 잔대금 지급 준비가 안 된 경우, 매도인도 상응하는 이행 준비만 하면 된다"**고 판시했습니다.(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다65867 판결)

A씨처럼 등기권리증과 인감도장을 가지고 있고, 인감증명서를 공인중개사에게 맡긴 경우는 이행 제공을 한 것으로 볼 수 있습니다. (대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다229006 판결) 즉, A씨는 B씨에게 잔금을 주면 바로 소유권 이전등기를 해줄 수 있는 상태임을 증명한 것과 같습니다.

2. 최고:

이행의 제공을 했는데도 B씨가 잔금을 지급하지 않는다면, A씨는 B씨에게 잔금 지급을 독촉하는 **"최고"**를 해야 합니다. 최고는 내용증명으로 하는 것이 좋으며, 상당한 기간을 주어야 합니다. "상당한 기간"은 개별적인 상황에 따라 다르지만, 일반적으로 2주~1달 정도가 적당하다고 봅니다.

최고 기간 안에 B씨가 잔금을 지급하지 않으면, A씨는 계약을 해지할 수 있습니다.

핵심 정리!

• 잔금을 안 주는 매수인에게 계약을 해지하려면 **"이행의 제공"**과 **"최고"**가 필요합니다.
• 매수인이 잔금 지급 준비가 안 된 경우, 매도인은 상응하는 이행 준비만 하면 충분합니다.
• 등기권리증, 인감도장 보유 + 인감증명서 공인중개사 보관 = 이행의 제공으로 인정될 수 있습니다.
• 최고는 내용증명으로 하는 것이 좋으며, 상당한 기간(2주~1달)을 줘야 합니다.

주의! 위 내용은 일반적인 정보 제공이며, 구체적인 사안은 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.