등기 말소됐다고 돈 못 받는 건 아닙니다! - 근저당권과 불법행위

돈을 빌려주고 혹시 모를 상황에 대비해 담보로 땅에 근저당을 설정했는데, 누군가 위조된 서류로 그 근저당을 말소시켜 버렸다면? 빌려준 돈을 다 떼이는 걸까요? 당연히 그렇진 않습니다! 등기가 말소되었다고 해서 돈을 바로 못 받는 것은 아니라는 사실! 오늘은 이런 억울한 상황에 대한 법적인 이야기를 해보겠습니다.

사례를 통해 알아보기

'갑'은 '을'에게 5억 원을 빌려주고, '갑' 소유의 A라는 땅에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 '을'에게 원한을 품은 '병'이 '을'의 인감과 등기필증을 위조해서 근저당권 말소 신청을 해버렸습니다. 이로 인해 '을'의 근저당권 등기가 말소되었습니다. 이 경우 '을'은 빌려준 돈 5억 원을 모두 손해 본 것일까요?

정답은 NO!

대법원 판례는 이런 경우 '을'이 바로 5억 원의 손해를 입은 것은 아니라고 판단합니다. 핵심은 등기는 물권의 효력 발생 요건이지 존속 요건은 아니라는 점입니다. 즉, 등기가 말소되었다고 해서 근저당권 자체가 없어지는 것은 아니라는 뜻입니다.

대법원 판례의 논리

• 등기는 효력 발생 요건일 뿐: 등기가 없어졌다고 해서 근저당권 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
• 권리자 추정: 등기가 말소되기 전에 등기부에 적힌 사람은 여전히 적법한 권리자로 추정됩니다. '을'은 여전히 근저당권자로 인정받는다는 것입니다.
• 회복 등기: '을'은 말소된 등기를 다시 살릴 수 있습니다 (부동산등기법 제75조).

따라서 '병'의 불법행위로 '을'의 근저당권 등기가 말소되었다고 해도 '을'이 바로 5억 원의 손해를 입었다고 볼 수는 없습니다. '을'은 회복 등기를 통해 권리를 되찾을 수 있기 때문입니다.

그렇다면 '을'은 어떤 손해를 입었을까요?

'을'이 입은 손해는 근저당권 실행이 지연됨으로써 발생하는 손해 (예: 이자 손해) 또는 등기를 회복하는 데 드는 비용 등으로 계산해야 합니다. 빌려준 돈 전체가 손해라고 볼 수는 없습니다.

관련 법조항 및 판례

• 부동산등기법 제75조 (등기의 회복)
• 대법원 1992.6.23. 선고 91다33070 전원합의체 판결
• 대법원 2002.10.22. 선고 2000다59678 판결
• 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다68408 판결

억울하게 등기가 말소되었다고 해서 너무 걱정하지 마세요. 법은 여러분의 권리를 보호해 줄 것입니다. 전문가와 상담하여 침착하게 대응하면 문제를 해결할 수 있습니다.