등기 안 한 전세, 경매 넘어가면 돈 돌려받을 수 있을까? (미등기 전세와 우선변제권)

전세 계약을 하고 입주까지 했는데, 집주인이 갑자기 협조를 안 해줘서 전세권 등기를 못 했습니다. 그런데 엎친 데 덮친 격으로 집이 경매에 넘어간다면? 내 전세금은 어떻게 될까요? 가슴이 철렁 내려앉는 상황이지만, 너무 걱정하지 마세요. 법의 보호를 받을 수 있는 방법이 있습니다.

사례: 갑은 을 소유의 건물에 전세로 들어가기로 하고 을과 전세권 설정 계약을 맺었습니다. 하지만 을이 협조하지 않아 전세권 등기를 하지 못한 채 입주했습니다. 그 후 을의 채권자 병이 경매를 신청하여 을의 건물이 경매 절차에 들어갔습니다. 이 경우, 갑은 전세금을 돌려받을 수 있을까요?

정답: 네, 받을 수 있습니다! 비록 전세권 등기를 못 했더라도, 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

핵심은 '상가건물 임대차보호법'

상가건물 임대차보호법 제17조는 "등기하지 아니한 전세계약에 관하여도 이 법을 준용한다. 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 전세권 등기를 하지 않았더라도 상가건물 임대차보호법이 적용되어 전세금을 보호받을 수 있다는 뜻입니다.

어떻게 보호받을 수 있을까요?

상가건물 임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임차인은 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다. 이를 대항력이라고 합니다. 대항력을 갖춘 임차인은 건물이 경매로 넘어가더라도 후순위권리자나 다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 이를 우선변제권이라고 합니다.

즉, 갑이 건물에 입주하고 사업자등록을 했다면 (주택의 경우 주민등록), 대항력을 갖추게 되고 경매 절차에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선적으로 전세금을 변제받을 수 있습니다.

주의할 점!

• 대항력 요건을 갖춰야 합니다. 건물 인도와 사업자등록 (주택의 경우 주민등록)을 해야만 보호받을 수 있습니다.
• 배당요구 신고를 해야 합니다. 경매 법원에 배당요구 신고를 해야만 배당을 받을 수 있습니다.
• 확정일자를 받아두면 더욱 안전합니다. 확정일자는 대항력의 발생 시점을 명확히 해주기 때문에 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

전세권 등기를 못 했더라도 법의 테두리 안에서 보호받을 수 있는 방법이 있다는 것을 기억하세요. 위에서 설명한 내용을 잘 숙지하고 필요한 절차를 밟아 자신의 권리를 지키시기 바랍니다.