전세권 설정했는데도 전세금 우선 배당 못 받는다고요?! 😱

전세 사는 분들 주목! 전세권 설정등기를 했다고 해서 무조건 안전한 건 아니라는 사실, 알고 계셨나요? 전세권 설정까지 했는데도 전세금을 우선적으로 돌려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다. 오늘은 그 안타까운 사례를 통해 전세금 보호에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

A씨는 2012년 9월 26일 B씨 소유의 건물에 1,700만원 전세로 입주하기로 계약하고, 다음 날인 9월 27일부터 2년간 전세를 살기 시작했습니다. A씨는 2012년 10월 29일 전입신고를 마치고, 더 확실한 보호를 위해 2012년 11월 4일 전세권 설정등기까지 완료했습니다. 그런데 A씨는 개인적인 사정으로 2013년 4월 21일 다른 지역으로 이사를 가게 되었습니다.

한편, B씨는 2012년 8월 3일 C은행에서 5,000만원을 대출받으면서 같은 날 건물에 6,240만원의 근저당권을 설정해주었습니다. B씨가 대출금을 갚지 못하자, C은행은 2013년 4월 경매를 신청했습니다.

A씨는 전세권 설정등기까지 마쳤으니 소액임차인으로서 전세금 중 일부라도 우선적으로 돌려받을 수 있다고 생각했습니다. 과연 A씨의 생각대로 될까요?

안타깝지만 A씨는 우선 변제를 받을 수 없습니다.

전세권과 임대차는 법적으로 다른 성격을 가지고 있습니다. 전세권은 물권이고, 임대차는 채권입니다. 전세권 설정등기를 하면 후순위권리자보다 우선변제권을 갖게 되지만, 단순히 전세권 설정등기를 했다고 해서 주택임대차보호법상의 소액임차인의 보호를 받는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법의 보호를 받으려면 **대항요건(전입신고 + 점유)**을 갖추어야 합니다. A씨는 전세권 설정등기 이전에 전입신고를 하여 대항력을 갖추었지만, 이후 다른 지역으로 전출하면서 대항요건을 상실했습니다. 전세권 설정등기는 주택임대차보호법상 대항요건과 별개의 것입니다. 따라서 A씨는 전세권 설정등기를 했더라도, 이사로 인해 대항요건을 상실했기 때문에 소액임차인으로서의 우선변제권을 주장할 수 없습니다.

(관련 법조항 및 판례)

민법 제303조 (점유권의 취득과 상실) 물건의 점유는 물건에 대한 사실상의 지배로써 취득한다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
주택임대차보호법 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 주택임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖춘 경우에는 그 주택(대지를 포함한다)에 대하여 저당권·전세권 또는 담보가등기가 첫째로 마쳐진 날을 기준으로 하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날짜에 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

결론

전세권 설정등기는 전세금 반환에 있어서 중요한 안전장치이지만, 주택임대차보호법상의 대항요건과는 별개라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 전세 계약 기간 중 이사를 가게 된다면, 전세권 설정등기 유무와 관계없이 대항요건을 유지하기 위한 방법을 반드시 강구해야 전세금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 전세 계약 전후로 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하여 불이익을 당하지 않도록 주의해야 합니다.