내 전세금, 담보로 잡혔는데 경매되면 어떡하죠? (feat. 채권양수)

전세 보증금, 목돈이잖아요. 그런데 이 소중한 돈이 다른 채무 때문에 담보로 잡혔다면? 집이 경매에 넘어가면 내 전세금은 어떻게 되는 걸까요? 특히, 다른 사람의 돈을 빌려준 사람이 내 전세금 반환 채권을 양수받았다면 더욱 걱정되실 겁니다. 오늘은 이런 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례: 세입자 乙씨는 친구에게 돈을 빌려주면서, 혹시 못 받을 경우를 대비해 자신의 전세 보증금 반환 채권을 담보로 제공했습니다. 즉, 친구 甲씨는 乙씨의 전세금 반환 채권을 양수받은 "채권양수인"이 된 것입니다. 만약 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어간다면, 甲씨는 乙씨 대신 전세금을 돌려받을 권리를 갖게 됩니다. 그런데 과연 甲씨는 다른 채권자들보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있을까요? 즉, 우선변제권을 행사할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 甲씨는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 만들어진 법입니다. 이 법은 세입자에게 대항력과 우선변제권이라는 강력한 무기를 제공합니다.

• 대항력 (주택임대차보호법 제3조 제1항): 전입신고와 주택 인도를 마치면 다음 날부터 제3자에게 내 전세 계약 사실을 주장할 수 있는 권리입니다. 집이 경매로 넘어가더라도 새로운 집주인에게 전세 계약을 주장할 수 있게 되는 것이죠.
• 우선변제권 (주택임대차보호법 제3조의2 제2항): 대항력 요건(전입신고 + 주택 인도)을 갖추고, 확정일자까지 받으면, 집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

핵심은, 이러한 보호는 사회적 약자인 "세입자"를 위한 것이라는 점입니다. 채권양수인은 세입자가 아니기 때문에 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다. 따라서, 비록 전세금 반환 채권을 양수받았더라도 우선변제권을 주장할 수는 없습니다.

즉, 乙씨가 직접 전세금을 돌려받는 것이라면 우선변제권을 행사할 수 있겠지만, 채권양수인인 甲씨는 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받게 됩니다.

정리하자면, 전세금 반환 채권을 담보로 제공할 때에는 집이 경매에 넘어갈 경우 우선변제권을 행사할 수 없다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 전세금은 소중한 재산이므로 신중하게 관리해야 합니다.