등기 없는 상가, 내 임차권, 지킬 방법 있을까? 임차권등기명령 신청 가능할까?

안녕하세요! 오늘은 등기가 없는 상가를 임차한 경우, 내 임차권을 어떻게 보호할 수 있는지, 특히 임차권등기명령 신청이 가능한지에 대해 알아보겠습니다. 장사를 시작하려는데 건물에 등기가 없다면 정말 당황스러울 수밖에 없죠. 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

원칙: 등기된 건물만 임차권등기명령 신청 가능

상가 건물 임대차에서 임차권등기명령은 임차인의 권리를 보호하는 강력한 수단입니다. 하지만 안타깝게도 원칙적으로는 등기된 건물에 대해서만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (「상가건물 임대차보호법」 제4조 제1항) 즉, 무허가 건물처럼 등기 자체가 불가능한 건물이라면 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

예외: 소유권보존등기가 가능한 경우

하지만 예외도 존재합니다. 임차한 상가 건물이 사용승인을 받았고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는 이야기가 달라집니다. 이 경우에는 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있기 때문에, 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조 제2호).

쉽게 말해, 건물은 존재하지만 아직 등기부에 올라가지 않은 상태에서 임차를 한 경우, 임대인이 소유권보존등기를 할 수만 있다면 임차권등기명령 신청이 가능하다는 것입니다.

소유권보존등기 가능성 입증 서류 필요

이러한 예외적인 경우에 임차권등기명령을 신청하려면, 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다. 대표적인 서류로는 건축물대장이 있습니다. 건축물대장을 통해 건물의 존재와 사용승인 여부를 확인할 수 있기 때문입니다.

결론: 등기 없는 상가를 임차한 경우, 원칙적으로 임차권등기명령을 신청할 수 없지만, 소유권보존등기가 가능한 경우에는 예외적으로 신청 가능합니다. 이때는 건축물대장 등 소유권보존등기 가능성을 입증하는 서류를 반드시 첨부해야 합니다. 등기 없는 상가 임대차는 위험이 따르므로 계약 전 신중한 검토가 필요하며, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.