불난 무허가 상가, 내 보증금 돌려받을 수 있을까? 임차권등기명령 신청 가능?

화재로 상가가 불타버렸는데, 건물이 무허가라니! 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 너무 막막한 상황, 지금부터 하나씩 짚어보겠습니다.

상황: 새로 지은 상가를 5년 계약으로 임차했는데, 3년쯤 지났을 때 누군가 불을 질러 상가의 절반 이상을 사용할 수 없게 되었습니다. 임대인에게 계약 해지와 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 건축비도 못 갚았고, 심지어 건물이 무허가라고 합니다. 보증금도 당장 다 주기 어렵다고 하는데, 이런 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있을까요?

1. 계약 해지 가능성:

다행히 법은 임차인을 보호하는 장치를 마련해두고 있습니다. 민법 제627조에 따르면, 임대차 계약 기간 중이라도 임차인의 잘못 없이 화재 등으로 임차 목적물이 일부 멸실되어 잔존 부분만으로는 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 경우, 남은 기간에 대한 임대료를 낼 필요도 없습니다. 방화로 인해 상가의 절반 이상을 사용할 수 없게 되었다면, 계약 해지 사유에 해당할 가능성이 높습니다.

2. 보증금과 임차권등기명령:

상가건물임대차보호법은 임차인의 대항력과 우선변제권을 보호하기 위해 임차권등기명령 제도를 두고 있습니다. 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 중요한 제도입니다. 보증금 전액이 아니라 일부만 받지 못했더라도 임차권등기명령 신청이 가능합니다 (임차권등기명령절차에관한규칙 제2조 제1항 제5호).

3. 무허가 건물과 임차권등기명령:

일반적으로 임차권등기명령은 건물에 등기가 되어 있어야 신청할 수 있습니다. 무허가 건물은 등기가 되어 있지 않으므로 원칙적으로는 임차권등기명령 신청이 어렵습니다.

4. 예외: 소유권보존등기 가능성:

하지만 예외도 있습니다. 만약 무허가 건물이라도 사용승인을 받았고, 건축물관리대장이 작성되어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 상태라면, 임차인이 임대인을 대신하여 소유권보존등기를 마친 후 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다 (임차권등기명령절차에관한규칙 제3조 제2호). 이때는 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능함을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다.

결론:

화재로 인한 피해와 무허가 건물 문제까지 겹쳐 굉장히 힘든 상황이지만, 법적으로 보호받을 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 임대인과 협의하여 소유권보존등기를 진행하고 임차권등기명령을 신청하는 것이 가능한지 확인해 보세요. 만약 협조가 어렵다면 법률 전문가의 도움을 받아 해결책을 모색하는 것이 좋습니다. 포기하지 마시고, 정당한 권리를 찾기 위해 노력하시길 바랍니다.