상가 보증금, 떼일 걱정 없이 이사하는 법! 임차권등기명령 완벽 정리

상가 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 못 돌려받았다면? 이사는 가야 하는데 대항력을 잃을까 봐 걱정되시나요? 이럴 때 필요한 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 오늘은 임차권등기명령이 무엇인지, 어떻게 신청하는지, 어떤 효과가 있는지 자세히 알아보겠습니다.

1. 임차권등기명령이란?

상가 건물을 빌려 장사하는 임차인은 사업자등록과 건물 인도를 통해 대항력을 갖습니다. 이 대항력은 건물 주인이 바뀌어도 새로운 주인에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리입니다. 하지만 이사를 가면 대항력이 사라져 보증금을 받기 어려워집니다. 임차권등기명령은 바로 이런 문제를 해결하기 위해 만들어진 제도입니다! 임차권등기명령을 신청하면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권(다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리)을 유지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조)

2. 임차권등기명령 신청 방법

누가 신청할 수 있나요?

임대차 계약이 끝나고 보증금을 돌려받지 못한 임차인만 신청할 수 있습니다. 보증금 전액은 물론 일부라도 못 받았다면 신청 가능합니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제1항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호) 우선변제권을 승계한 금융기관도 임차인을 대신해 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제9항)

언제 신청할 수 있나요?

임대차 계약이 종료된 후에 신청할 수 있습니다. 계약 기간 만료, 해지 통고, 합의 해지 등 모든 종료 사유에 해당합니다. (민법 제635조, 제625조, 제627조, 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항)

어디에 신청하나요?

임차한 상가 건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군 법원에 신청합니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제1항)

무엇을 준비해야 하나요?

• 임차권등기명령신청서 (상가건물 임대차보호법 제6조 제2항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항)
  • 임차인, 임대인 정보, 임대차 목적물 정보, 보증금 및 차임 정보, 신청 취지와 이유 등 기재
• 건물 등기사항증명서
• 임대차계약서
• 대항력 및 우선변제권 취득 관련 서류 (사업자등록증명 등)
• 기타 필요 서류 (건축물대장, 임대차 목적이 건물 일부인 경우 도면 등)

⚠️ 주의사항: 임차 건물이 무허가 건물이면 원칙적으로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 단, 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성된 무허가 건물은 예외적으로 신청 가능합니다. (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조 제2호) 정확한 첨부서류는 관할 법원에 문의하는 것이 좋습니다.

3. 임차권등기명령의 효과

• 대항력 및 우선변제권 유지/취득: 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 원래 없었다면 임차권등기 시점에 새롭게 취득합니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제5항)
• 소액보증금 최우선변제권 배제: 임차권등기 이후 새로 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조 제6항)

4. 임차권등기 말소

보증금을 돌려받으면 임차권등기를 말소해야 합니다. 관할 법원에 말소 신청서를 제출하면 법원에서 등기소에 말소를 촉탁합니다. 필요한 서류는 관할 법원에 문의하세요.

임차권등기명령은 상가 임차인의 소중한 보증금을 지키는 중요한 제도입니다. 혹시 보증금 반환 문제로 어려움을 겪고 있다면, 임차권등기명령 제도를 활용하여 권리를 보호받으시기 바랍니다.