등기부상 'A동' 연립주택, 전입신고 시 '가동'으로 기재해도 대항력 인정될까?

전세나 월세로 살다가 집주인이 바뀌는 경우, 세입자는 기존의 임대차 계약을 새 집주인에게도 주장할 수 있는 대항력이 중요합니다. 대항력을 갖추려면 주택의 인도와 주민등록이라는 두 가지 요건을 갖춰야 합니다 (주택임대차보호법 제3조 제1항). 그런데 만약 등기부상 건물 표시와 전입신고 시 주소가 조금 다르다면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 흥미로운 판례를 소개합니다.

사례 소개

등기부상 'A동'으로 표시된 연립주택에 세 들어 사는 세입자가 있었습니다. 그런데 전입신고를 할 때 건물 이름을 '가동'으로 기재했습니다. 이후 해당 주택이 경매로 넘어가 새 주인이 생겼는데, 새 주인은 세입자에게 집을 비워달라고 요구했습니다. 세입자는 자신이 대항력을 갖춘 임차인이라고 주장했지만, 새 주인은 등기부상 기재와 전입신고 주소가 다르다는 이유로 이를 인정하지 않았습니다.

법원의 판단

법원은 세입자의 손을 들어주었습니다. 주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 알 수 있도록 하는 공시방법입니다. 따라서 주민등록의 효력은 일반적인 사회 통념상 그 주민등록으로 해당 건물에 임차인이 거주한다는 사실을 인식할 수 있는지에 따라 판단해야 합니다.

이 사건의 경우, 해당 토지에는 두 동의 연립주택만 있었고, 크기가 달라 외관상 혼동될 가능성도 없었습니다. 게다가 실제 건물 외벽에는 '가동', '나동'으로 표시되어 있었고, 사회생활에서도 그렇게 불리고 있었습니다. '가동', '나동', 'A동', 'B동'은 단순히 표시 순서만 다를 뿐 같은 건물을 가리키는 것으로 볼 여지가 있다는 것입니다.

또한 경매기록에도 경매 목적물이 'A동'과 '가동'으로 함께 표시되어 있었습니다. 따라서 경매 참가자들은 세입자의 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데 아무런 어려움이 없었을 것이라고 판단했습니다.

결론

이 판례는 등기부상 표시와 전입신고 주소가 완벽하게 일치하지 않더라도, 일반적인 사회 통념상 해당 주민등록으로 임차 건물을 충분히 특정할 수 있다면 대항력을 인정할 수 있다는 것을 보여줍니다. (대법원 2003. 5. 16. 선고 2003다10940 판결 등 참조) 하지만 이러한 판단은 개별 사건의 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 전입신고 시 정확한 주소를 확인하고 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.