🏠 전입신고, 건물 이름 다르면 대항력 없을까? 걱정 NO!

전세나 월세로 집을 구할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 대항력 확보입니다. 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 중요한 권리죠. 대항력을 갖추려면 (1) 주택의 인도 (2) 전입신고 두 가지 요건을 모두 갖춰야 합니다. 그런데, 만약 등기부상 건물 이름과 실제 건물 이름, 그리고 전입신고 시 사용한 건물 이름이 모두 다르다면 어떻게 될까요? 대항력을 잃게 되는 걸까요? 오늘은 이 문제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례 소개

'에이(A)동'이라고 등기부에 등록된 연립주택에 세든 甲씨. 하지만 실제 건물 외벽에는 '가동'이라고 표시되어 있었고, 甲씨는 '가동'으로 전입신고를 했습니다. 이후 해당 주택이 경매에 넘어갔고, 경매기록에는 '에이(A)동'과 '가동'이 함께 표시되었습니다. 이런 상황에서 甲씨의 전입신고는 대항력을 갖출 수 있을까요?

정답은 YES!

결론부터 말씀드리면, 甲씨의 전입신고는 유효하며 대항력을 인정받을 수 있습니다. 왜 그럴까요?

핵심은 "다른 사람들이 그 집에 누가 살고 있는지 알 수 있느냐" 입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있습니다. 이때 주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 명확히 알 수 있도록 하는 공시방법으로 기능합니다. 즉, 전입신고를 통해 누가 어떤 집에 살고 있는지 다른 사람들이 알 수 있도록 하는 것이 중요한 것이죠.

대법원은 이와 관련하여 "주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다"고 판시했습니다 (대법원 2002. 6. 14. 선고 2002다15467 판결).

甲씨의 경우처럼 등기부상 건물명과 실제 건물명, 그리고 전입신고상 건물명이 모두 다른 경우에도, 다른 사람들이 그 집에 甲씨가 살고 있다는 사실을 알 수 있다면 대항력은 유효합니다. 특히 甲씨의 사례에서는 (1) 대지 위에 다른 건물이 없고 두 동의 연립주택만 있는 점 (2) 두 동의 크기가 달라 혼동의 여지가 없는 점 (3) 실제 건물 외벽에 '가동', '나동'이라고 표시되어 있던 점 (4) 경매기록에 '에이(A)동'과 '가동'이 함께 표시된 점 등을 종합적으로 고려했을 때, 다른 사람들이 '가동'에 甲씨가 살고 있다는 사실을 충분히 알 수 있다고 판단했습니다 (대법원 2003.06.10. 선고 2002다59351 판결).

결론

전입신고 시 건물 이름이 등기부와 다르더라도, 다른 사람들이 그 집에 누가 살고 있는지 알 수 있다면 대항력을 유지할 수 있습니다. 하지만 만약의 사태를 대비하여 등기부상 건물명과 실제 사용하는 건물명이 다르다면, 집주인과 협의하여 등기부를 정정하거나, 전입신고 시 건물명에 대한 부가 설명을 기재하는 등의 추가적인 조치를 취하는 것이 좋습니다.