등기부에 멸실된 건물, 실제로는 멀쩡하다면? 법정지상권 인정될까?

오늘은 토지와 건물에 대한 공동근저당권 설정 후 건물이 등기부상 멸실되었지만 실제로는 존재하는 경우, 법정지상권이 성립하는지에 대한 흥미로운 판례를 소개해드리겠습니다.

사건의 개요

한 부부가 소유하던 토지와 그 위의 주택에 대해 은행에 공동근저당권을 설정했습니다. 그런데 나중에 주택에 대한 등기부에 실제로는 멸실되지 않았음에도 멸실등기가 이루어지고 등기부가 폐쇄되었습니다. 이후 은행은 토지만 경매에 넘겼고, 새로운 소유자가 토지를 낙찰받았습니다. 이에 토지의 새로운 소유자는 주택 소유자(전 부부 중 한 명)에게 주택 철거 및 토지 인도를 요구했습니다. 주택 소유자는 법정지상권을 주장하며 이에 대항했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 등기부상 멸실된 건물이 실제로는 존재하는 경우, 토지와 건물의 소유자가 경매로 인해 달라졌을 때 건물 소유자에게 법정지상권이 인정되는지 여부였습니다.

법원의 판단

원심은 등기부상 멸실등기가 된 이상 은행이 건물의 교환가치를 담보로 취득할 수 없게 되었고, 만약 이 경우에도 법정지상권을 인정한다면 은행이 손해를 입게 되므로 법정지상권을 인정할 수 없다고 판단했습니다.

그러나 대법원은 원심을 뒤집고 법정지상권을 인정했습니다. 대법원은 민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인 소유의 토지와 건물이 경매로 인해 소유자가 달라진 경우에 인정되는 것이며, 이는 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 경우에도 마찬가지라고 보았습니다.

다만, 건물이 철거되고 새 건물이 신축되어 저당권자가 신축 건물의 교환가치를 취득할 수 없게 된 경우에는 법정지상권을 인정하지 않는다고 하였습니다. 하지만 이 사건처럼 건물이 그대로 존속하는데 등기부에만 멸실된 경우, 저당권자는 등기기록 부활 절차 등을 통해 건물에 대한 저당권을 행사할 수 있으므로 불측의 손해를 입었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 토지 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌다면 건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 보았습니다. 단순히 건물 등기부가 폐쇄되었다고 해서 건물이 멸실된 경우와 같다고 볼 수는 없다는 것입니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제366조 (법정지상권) 저당물의 경매 기타 사유로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지료를 지급하고 그 건물을 철거하도록 청구할 수 있다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
• 대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결
• 대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다66150 판결

결론

이 판례는 등기부상의 기재와 실제 현황이 다를 경우, 실제 현황을 우선시하여 법정지상권 성립 여부를 판단해야 한다는 점을 보여줍니다. 등기부에 멸실등기가 되어 있다고 하더라도 건물이 실제로 존재한다면 법정지상권이 성립할 수 있다는 점을 기억해야 할 것입니다.