땅 고르기 전에 도로부터 확인하세요! 건축 위한 형질변경, 도로 없으면 안 돼요

집을 짓기 위해 땅을 평평하게 고르거나, 땅의 모양을 바꾸는 것을 형질변경이라고 합니다. 그런데 땅을 마음대로 고르기 전에 꼭 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 도로입니다!

오늘 소개할 판례는 건축을 위한 형질변경 허가를 받으려면 제대로 된 도로가 있어야 한다는 것을 알려줍니다. 단순히 도로로 계획된 땅이 아니라, 실제로 차가 다닐 수 있는 진짜 도로여야 한다는 것이죠.

핵심은 토지의형질변경등행위기준등에관한규칙 제4조 제3항입니다. 이 규칙은 건축물을 짓기 위한 형질변경을 허가할 때, 그 땅에 도로가 설치되어 있어야 한다고 규정하고 있습니다. 왜 이런 규정이 있을까요?

바로 건축법 제33조 때문입니다. 이 조항은 건축물을 지으려면 땅이 도로에 접해있어야 한다는 대지의 접도의무를 규정하고 있습니다. 화재나 다른 비상상황 발생 시, 소방차나 구급차가 진입할 수 있도록 하기 위해서죠. 형질변경 허가 단계에서부터 도로의 존재를 확인하는 것은 이러한 접도의무를 제대로 지키도록 하기 위한 것이라고 볼 수 있습니다.

그럼 여기서 말하는 '도로'는 무엇일까요? 단순히 지도에 도로로 표시된 곳이나, 도로로 계획된 부지만으로는 충분하지 않습니다. 건축법 제2조 제11호에서 정의하는 도로, 즉 실제로 차량과 사람이 통행할 수 있도록 만들어진, 실제 도로로서의 기능을 하는 곳이어야 합니다.

이번 판례에서 원고는 도로 예정부지에 접한 땅에 건물을 짓기 위해 형질 변경 허가를 신청했습니다. 하지만 해당 부지는 아직 실제 도로로 사용될 수 있는 상태가 아니었습니다. 결국 법원은 도로가 없다는 이유로 형질변경 허가 신청을 반려한 구청의 처분이 적법하다고 판단했습니다. (대법원 1992. 9. 14. 선고 91누8319 판결 참조)

땅의 형질변경을 계획하고 있다면, 먼저 제대로 된 도로가 있는지 꼭 확인하세요! 도로가 없다면 형질변경 허가는 물론, 건축 허가도 받을 수 없습니다. 미리 확인해서 낭패를 보는 일이 없도록 주의해야겠습니다.