저희 집은 다른 사람 땅에 둘러싸여 도로와 연결되지 않은 맹지입니다. 집을 새로 짓고 싶은데, 맹지에는 건축 허가가 나지 않아 곤란한 상황이었죠. 다행히 이웃 토지 소유주를 상대로 소송을 걸어 승소해서, 이웃 땅 일부를 통행로로 사용할 권리(주위토지통행권)를 법원에서 인정받았습니다. 이제 통행로도 확보되었으니 건축 허가를 받을 수 있겠다고 생각했는데, 구청에서는 허가를 내주지 않았습니다. 왜 그럴까요?
건축 허가를 받으려면 '도로'가 필요해요!
건축법에서는 건축물을 지으려면 대지가 도로에 2m 이상 접해야 한다고 정하고 있습니다. 여기서 '도로'란 단순히 지나다닐 수 있는 길이 아니라, 건축허가 시 시장이나 군수가 위치를 지정한 폭 4m 이상의 도로를 말합니다. 더 중요한 것은, 시장이나 군수가 도로를 지정하려면 그 도로에 이해관계를 가진 사람의 동의를 얻어야 한다는 것입니다. (구 건축법(1991.5.31. 법률 제4381호) 제2조 제15호, 제5조 제1항, 제27조 제1항, 같은 법 시행령 제64조 제1항)
저희는 통행권 확인 판결을 받았으니 이웃의 동의를 받은 것과 마찬가지라고 생각했지만, 법원은 그렇게 보지 않았습니다.
통행권과 도로 지정 동의는 달라요!
법원은 통행권 확인 판결과 도로 지정 동의는 그 성격이 다르다고 설명했습니다. 통행권은 제 땅에 갇혀 외부로 나갈 수 없는 사람을 위해 이웃 땅을 이용해 통행할 수 있도록 인정해주는 권리입니다. 이웃 땅 소유자는 통행을 방해할 수 없고, 필요하면 통행로를 만들 수도 있습니다. 하지만 이웃 땅 소유권 자체가 넘어가는 것은 아닙니다.
반면, 도로 지정 동의는 자신의 땅 일부를 '공공의 도로'로 사용하는 것에 대한 동의입니다. 즉, 개인의 땅이 공공의 목적으로 사용되는 것에 대한 명확한 의사 표시가 필요한 것입니다. 통행권을 인정받았다고 해서 자동으로 도로 지정에 동의한 것으로 볼 수는 없다는 것이죠.
결국, 통행권 확인 판결만으로는 건축 허가를 받을 수 없다는 것이 법원의 결론이었습니다. 저처럼 맹지에 집을 짓고 싶다면, 통행권 확보뿐 아니라 도로 지정에 대한 이웃의 동의도 반드시 얻어야 한다는 점을 기억해야겠습니다.
민사판례
맹지(도로와 연결되지 않은 땅)에 건물을 지으려면 이웃 땅을 지나갈 권리(주위토지통행권)가 필요한데, 그 통행로의 폭은 건축법에서 정한 도로 폭과 같아야 하는 건 아니지만, 건축 가능성 등을 고려하여 정해야 한다는 판결.
민사판례
맹지 소유자가 주위토지통행권을 행사할 때, 장래 건축허가를 받기 위해 필요한 너비의 통행로까지 요구할 수는 없다. 현재 사람과 물건이 드나들 수 있는 최소한의 통행로만 확보되면 된다.
민사판례
건축허가를 받기 위해 필요한 도로 부분에 대한 토지사용승낙을 요청받은 경우, 그 요청의 의미는 건축법에 따른 도로 개설에 필요한 이해관계자의 동의를 구하는 것으로 해석해야 한다.
생활법률
건축 허가를 받으려면 대지가 도로에 2m 이상 접해야 하며(단, 예외 있음), 건물 규모에 따라 접도 기준이 달라지고, 맹지는 건축 불가하며, 주위토지통행권을 활용할 수 있고, 대지 안 공지, 건축선 등 관련 법규를 준수해야 하며, 위반 시 벌금형에 처할 수 있다.
민사판례
이웃 땅을 지나가는 통행권은 원칙적으로 땅을 나눈 사람과 땅을 받은 사람 사이에서만 효력이 있으며, 그 후 땅 소유자가 바뀌면 새로운 소유자에게는 주장할 수 없다. 또한, 건축법상 도로 규정이 있다고 해서 맹지 소유자가 건축법상 도로 폭과 같은 통행권을 자동으로 갖는 것은 아니다.
일반행정판례
단순히 계획도로로 지정되어 있다고 해서 건축허가를 받을 수 있는 것은 아니며, 실제로 도로로 사용 가능한 상태여야 합니다.