밭을 대지로 만들었지만 건물은 안 지었어요. 그럼 보상은 어떻게 받나요?

오늘은 토지 보상과 관련된 흥미로운 이야기를 해보려고 합니다. 땅의 '형질변경'이라는 개념이 중요한데요, 쉽게 말해 땅의 모양이나 쓰임새를 바꾸는 것을 의미합니다. 예를 들어 밭을 평평하게 고르거나 흙을 쌓아올려 건물을 지을 수 있도록 하는 것이죠.

이 사례에서는 토지 소유자가 밭(전)을 병원 부지로 만들기 위해 형질변경허가를 받고 흙을 쌓아올리는 등 땅의 모양을 바꾸는 작업을 완료했습니다. 건축허가까지 받았지만, 주민 동의 등의 문제로 건물 착공은 하지 못했죠. 그런데 이 땅이 택지개발사업 지역으로 편입되어 수용되게 되었습니다.

문제는 보상금액을 어떻게 계산하느냐였습니다. 땅의 지목은 여전히 '전'이었고, 건물도 지어지지 않았기 때문에 '전'으로 보상해야 한다는 주장이 있었습니다. 하지만 토지 소유자는 이미 형질변경을 통해 땅의 모양을 바꾸었고, 실제로 대지처럼 사용될 예정이었으므로 '대지'로 보상해야 한다고 주장했죠.

대법원은 토지 소유자의 손을 들어주었습니다. 핵심은 토지의 '현실적인 이용상황'이었는데요, 비록 건물이 지어지지 않았고 지목 변경도 안 되었지만, 이미 땅의 형질을 바꾸는 작업이 완료되었고, 건축허가까지 받았으며, 행정기관에서도 대지로 보고 재산세를 부과한 점 등을 고려했을 때, 이 땅은 '대지'로 보아 보상해야 한다는 것이죠.

즉, 토지의 형질변경은 땅 모양을 바꾸는 '행위' 자체를 의미하며, 형질변경허가 후 준공검사를 받거나 지목을 변경해야만 완료되는 것은 아니라는 것입니다. (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조 제3호) 또한, 형질변경이 완료된 후 원상복구가 어려운 상태여야 한다는 점도 중요한 판단 기준입니다.

이 판례는 토지 보상에서 '현실적인 이용상황'이 얼마나 중요한지를 보여주는 좋은 예시입니다. 참고로 이 판결에서 중요하게 언급된 판례들은 다음과 같습니다.

• 대법원 1992. 11. 27. 선고 92도1477 판결
• 대법원 2007. 2. 23. 선고 2006두4875 판결
• 대법원 2011. 5. 13. 선고 2011두1269 판결