땅 사고 팔 땐, 서류상 경계가 기준! 눈에 보이는 것만 믿으면 안 돼요!

땅을 사고팔 때, 실제로 눈에 보이는 땅의 경계와 서류상의 경계가 다르면 어떻게 될까요? 생각보다 자주 발생하는 문제인데요, 이번 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고에게 땅을 샀습니다. 그런데 나중에 알고 보니 실제 땅의 경계와 서류상 경계가 달랐습니다. 원고는 자신이 생각했던 것보다 땅을 적게 받았다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 계약 당시 현장에서 본 유자나무가 심어진 곳까지가 매매 대상이라고 생각했지만, 서류상의 경계는 그보다 작았습니다.

법원의 판단

법원은 땅을 사고팔 때는 서류상의 경계를 기준으로 한다는 원칙을 재확인했습니다. 즉, 계약 당시 실제 경계를 착각했더라도, 서류(지적공부)에 등록된 경계가 우선한다는 것입니다. 원고와 피고가 실제 경계가 서류상 경계와 다르다는 것을 몰랐다고 해도, 서류상 경계를 기준으로 매매가 이루어진 것으로 봐야 합니다.

원심은 현장의 여러 정황, 예를 들어 유자나무의 식재, 스프링클러 연결, 임차인의 경작 범위, 비파나무 매매 등을 근거로 실제 경계를 기준으로 판단했습니다. 하지만 대법원은 이러한 정황들은 단순히 원고와 피고가 땅의 경계를 잘못 알고 있었다는 것을 보여주는 것일 뿐, 매매 계약의 목적물을 바꿀 수는 없다고 판단했습니다.

핵심 정리

• 원칙: 토지 매매는 등기부등본과 지적공부에 기재된 경계를 기준으로 합니다.
• 예외: 매매 당사자들이 서류상 경계가 아닌 실제 경계를 기준으로 매매하기로 명확하게 합의한 경우 등 특별한 사정이 있는 경우는 예외입니다. 하지만 이를 입증할 책임은 매매 당사자에게 있습니다.

관련 법조항 및 판례

• 구 지적법 제3조 (현행 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 참조): 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 지적공부에 등록됨으로써 확정됩니다.
• 민법 제212조: 소유자는 법률이 정하는 바에 의하여 그 소유물을 점유하는 권리가 있습니다.
• 민법 제563조: 매매의 목적물은 현존하지 아니하는 것도 될 수 있다. 그러나 당사자가 매매할 때에 그 목적물이 현존하지 아니할 것을 안 때에는 그러하지 아니하다.
• 대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977 판결: 토지 매매는 현실의 경계와 관계없이 지적공부상 경계를 기준으로 합니다.
• 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다48918, 48925 판결: 매매 당사자가 실제 경계를 착각했다고 해도, 서류상 경계가 우선합니다.
• 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다71522, 71539 판결: 실제 경계 착오는 매매 목적물을 바꾸는 사유가 되지 않습니다.

결론

땅을 거래할 때는 눈에 보이는 것만 믿지 말고, 반드시 등기부등본과 지적공부를 확인하여 서류상 경계를 정확히 파악해야 합니다. 그렇지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다. 특히, 현장의 겉모습만 보고 섣불리 계약을 체결하지 않도록 주의해야 합니다.