내 땅인 줄 알았는데… 옆집 땅이라고?! 😱 토지경계 분쟁, 이렇게 해결하세요!

5년 전 꿈에 그리던 내 집 마련의 벅찬 감동! 열심히 모은 돈으로 甲에게서 땅을 사고, 예쁜 집을 짓고 행복하게 살고 있었습니다. 그런데 갑자기 날벼락 같은 소식이 들려왔습니다. 옆집에 이사 온 乙이 제가 사용하는 땅 일부가 자기 땅이라고 주장하는 겁니다! 😱 측량 결과, 제가 乙의 땅 20㎡ 정도를 점유하고 있다는 사실이 밝혀졌습니다. 저는 땅을 살 당시 현실 경계가 공부상 경계와 다르다는 사실을 전혀 몰랐는데, 이런 경우 乙에게 땅을 돌려줘야 할까요?

땅의 경계, 어떻게 정해질까요?

토지 경계 분쟁은 생각보다 흔하게 발생합니다. 법적으로 땅의 경계는 어떻게 정해지는 걸까요? 기본적으로 우리나라에서는 등기부에 등록된 '공부상 경계'가 우선입니다. 즉, 실제 땅의 경계(현실 경계)와 등기부상 경계가 다르더라도, 등기부에 등록된 경계를 기준으로 땅의 소유권이 결정됩니다.

관련 판례를 살펴볼까요? 대법원은 "토지가 지적공부에 등록되면 그 토지의 소재, 지번, 지목, 지적 및 경계는 특별한 사정이 없는 한 이 등록으로 특정되고, 소유권 범위는 현실 경계와 관계없이 공부상 경계에 의해 확정된다"고 판시했습니다 (대법원 2005. 3. 24. 선고 2004다71522, 71539 판결). 쉽게 말해, 땅을 사고팔 때 실제 땅의 경계를 기준으로 거래했다는 특별한 증거가 없다면, 등기부상 경계를 기준으로 거래한 것으로 본다는 뜻입니다.

측량이 잘못됐다면?

만약 측량 과정에서 오류가 발생하여 지적도상 경계가 실제 경계와 다르게 표시되었다면 어떨까요? 이 경우에도 특별한 사정이 없다면 등기부상 경계가 우선합니다 (대법원 1996. 7. 9. 선고 95다55597, 55603 판결). 다만, 측량의 기술적인 착오로 지적도가 잘못 작성되었고, 이후 토지 거래가 계속해서 실제 경계를 기준으로 이루어졌다는 등의 특별한 사정이 인정된다면, 예외적으로 실제 경계를 인정할 수 있습니다.

제 경우는 어떻게 될까요?

제가 땅을 매수할 때 현실 경계와 공부상 경계가 다르다는 사실을 몰랐다는 점은 안타깝지만, 乙이 甲으로부터 땅을 살 때 '실제 경계'를 기준으로 거래했다는 특별한 증거가 없다면, 저는 乙에게 해당 땅을 돌려줘야 할 가능성이 높습니다.

억울한 상황을 피하려면?

토지 거래 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 반드시 측량을 통해 정확한 경계를 확인하는 것이 중요합니다. 매매 계약서에 현실 경계를 명시하고, 사진 등 증거자료를 확보해 두는 것도 분쟁 해결에 도움이 될 수 있습니다. 토지 경계 문제는 복잡하고 전문적인 지식이 필요하므로, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

참고 판례: 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006다24971 판결