땅 사고팔 때, 실제 땅 경계랑 서류상 경계가 다르면 어쩌죠?

이웃집과 땅 경계 문제로 다투는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 특히 오래된 집일수록 측량 결과 실제로 사용하는 땅의 경계와 등기부에 적힌 경계가 다른 경우가 많아 분쟁이 발생하기 쉽습니다. 그렇다면 실제 땅 경계와 서류상 경계가 다를 때, 땅의 진짜 주인은 누구일까요? 오늘은 이 문제에 대한 대법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례를 통해 알아보는 땅 경계 분쟁

옛날 한 마을에 넓은 땅(701번지, 344평)을 공동으로 소유한 김씨와 남씨가 있었습니다. 두 사람은 이 땅에 각자 집을 짓고 담장을 쌓아 땅을 나눠 사용했습니다. 시간이 흘러 김씨는 자신의 땅 일부를 손씨에게 팔았고, 손씨는 그 땅에 집을 짓고 살았습니다. 그런데 당시에는 땅을 정확하게 측량하고 나누는 절차가 제대로 이뤄지지 않아, 실제로 사용하는 땅과 서류상 땅의 경계가 일치하지 않는 상황이었습니다.

세월이 흘러 손씨의 아들이 아버지로부터 땅을 물려받았습니다. 그는 낡은 집을 새로 짓기 위해 땅의 소유권 이전 등기를 하려고 했습니다. 이 과정에서 김씨와 남씨의 상속인들과 협의하여 등기부상 701-1번지 248㎡에 대한 소유권을 넘겨받았습니다. 그런데 나중에 측량을 해보니, 등기부에 적힌 248㎡는 자신이 실제로 사용하던 땅보다 넓었고, 남씨 상속인 중 한 명인 남정호씨가 사용하던 땅 일부까지 포함되어 있었습니다. 이에 남정호씨는 자신의 땅을 돌려달라고 소송을 제기했습니다.

대법원의 판단은?

대법원은 지적공부(땅의 위치, 면적, 경계 등을 기록한 공적 장부)에 등록된 경계가 토지 소유권 범위를 결정하는 기준이라고 판단했습니다. 즉, 실제로 사용하는 땅 경계와 서류상 경계가 다르더라도, 등기부에 기재된 내용을 기준으로 소유권을 판단한다는 것입니다.

물론 예외적인 경우도 있습니다. 매매 당사자들이 서류상 경계가 아닌 실제 경계를 기준으로 땅을 사고팔기로 명확하게 합의했다는 사실이 인정되면, 실제 경계를 기준으로 소유권을 판단할 수 있습니다. 하지만 이 사례에서는 그러한 특별한 합의가 있었다는 증거가 없었기 때문에, 대법원은 등기부에 등록된 경계를 기준으로 손씨 아들의 소유권을 인정했습니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제563조 (매매의 목적물) 매매의 목적물은 현존하거나 장래에 현존할 것으로 기대되는 동산 또는 부동산에 한한다.
• 지적법 제3조 (지적공부) 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 또는 좌표를 등록한 장부
• 대법원 1991. 2. 22. 선고 90다12977 판결
• 대법원 1992. 1. 21. 선고 91다32961 판결
• 대법원 1993. 5. 11. 선고 92다48918, 48925 판결
• 대법원 1996. 7. 9. 선고 95다55597, 55603 판결

결론

땅을 사고팔 때는 실제 경계와 등기부상 경계가 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 불일치하는 경우, 분쟁을 예방하기 위해 측량을 통해 경계를 명확히 하고, 필요하다면 등기를 정정하는 것이 좋습니다. 이를 통해 불필요한 분쟁을 미리 막고 재산권을 안전하게 보호할 수 있습니다.