땅 샀는데 가압류 딱지가?! 계약 해지할 수 있을까요? 😱

내 집 마련의 꿈을 안고 드디어 땅을 샀습니다! 6,000만원에 계약을 하고 계약금과 중도금까지 지급했는데… 잔금 치르기 전 등기부등본을 확인해보니, 파는 사람(매도인)에게 돈을 빌려준 사람(채권자)이 가압류를 걸어놓은 상태였습니다. 이런 경우 계약을 해지할 수 있을까요? 🤯

가압류가 걸린 땅, 계약 해지는 쉽지 않습니다.

단순히 땅에 가압류가 걸려있다는 사실만으로는 계약을 바로 해지하기는 어렵습니다. 땅에 가압류가 걸려있더라도 소유권 이전 등기 자체는 가능하기 때문입니다. 즉, 등기는 넘겨받을 수 있지만, 나중에 가압류를 건 채권자가 소송에서 이겨 경매로 땅이 넘어가면 소유권을 잃을 위험이 있다는 뜻입니다.

법원은 이렇게 판단합니다.

• 소유권 이전은 가능! 대법원은 땅에 가압류가 걸렸더라도 소유권 이전 등기 자체는 가능하므로, 가압류만으로는 계약 위반을 이유로 계약 해지가 안 된다고 판단했습니다.(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다11045 판결)
• "무자력" 상태라면 해제 가능! 하지만, 매도인이 가압류를 풀 능력이 없는, 즉 "무자력" 상태임을 증명할 수 있다면 이야기가 달라집니다. 이 경우에는 매도인이 소유권을 이전할 수 없는 상태, 즉 '이행불능' 상태로 보기 때문에 계약 해지가 가능합니다. (대법원 2006. 6. 16. 선고 2005다39211 판결)
• 가압류 = 계약 위반 아님! 가압류가 걸렸다고 해서 매도인이 계약을 위반한 것은 아닙니다. 따라서 가압류를 이유로 계약금의 두 배를 배상받는 것도 어렵습니다.(대법원 2008. 6. 26. 선고 2006다84874 판결)

그럼 어떻게 해야 할까요?

가압류가 걸린 땅을 매매한 경우, 당장 계약 해지는 어렵지만 잔금 지급은 거절할 수 있습니다. 매도인에게 가압류 해제를 요구하고, 만약 매도인이 가압류를 해결할 능력이 없다는 것을 증명할 수 있다면 계약을 해지할 수 있습니다.

관련 법 조항

• 민법 제546조 (해제권) 당사자 일방의 책임 있는 사유로 계약의 목적을 달성할 수 없게 된 때에는 상대방은 계약을 해제할 수 있다.

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부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼 신중해야 합니다. 특히 가압류 등 법적인 문제가 얽혀있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사나 부동산 전문가와 상담하여 최선의 방법을 찾으시길 바랍니다.