땅을 사고팔 때는 꼼꼼하게 확인해야 할 것들이 많습니다. 특히 여러 사람이 공동으로 소유하는 땅이나 일부만 사고파는 경우 더욱 주의가 필요합니다. 오늘은 실제 있었던 판례를 통해 땅 일부를 매매했지만 전체 지분에 대한 등기를 했을 때 발생할 수 있는 문제점에 대해 알아보겠습니다.
사례:
A는 B에게 1,554평 땅 중 812평만 팔기로 했습니다. 그런데 편의상 1,554평 전체에 대한 지분 중 804/1,554 지분을 A에게 이전하는 등기를 했습니다. 나중에 이 땅은 405-1번지와 405-2번지로 분할되었고, 405-1번지에 대해서는 C에게 소유권이 완전히 넘어갔습니다. 이때 A는 나머지 405-2번지 땅에 대해서도 자신의 소유권을 주장할 수 있을까요?
법원의 판단:
법원은 A의 주장을 받아들이지 않았습니다.
땅 일부만 매매했지만 전체 지분에 대한 등기를 한 경우, 매매 대상이 아닌 부분에 대한 지분 등기는 서로 명의신탁을 한 것으로 봅니다. (민법 제186조 명의신탁 참조) 쉽게 말해, 실제 소유 관계와 등기부상 소유자가 다르다는 것입니다.
이후 땅이 분할되고 그중 일부에 대한 소유권이 완전히 넘어갔다고 해서, 나머지 땅에 대한 명의신탁 관계가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 즉, 405-1번지 땅의 소유권이 C에게 넘어갔다고 해서, 405-2번지 땅에 대한 A와 B의 명의신탁 관계가 저절로 해소되어 A가 단독 소유권을 갖게 되는 것은 아닙니다.
(대법원 1988.8.23. 선고 86다59, 86다카307 판결 참조)
결론:
땅을 거래할 때는 실제 매매하려는 땅의 범위를 명확히 하고, 등기부에도 정확하게 반영해야 합니다. 편의상 전체 지분에 대한 등기를 하는 경우, 나중에 예상치 못한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 절차를 진행하는 것이 중요합니다.
민사판례
등기부상 분할되지 않은 토지의 일부만 매도했지만 전체 토지에 대한 소유권 이전등기를 했을 경우, 매도하지 않은 부분은 명의신탁으로 간주되며, 이후 제3자가 전체 토지를 매수하고 등기를 마치면 그 제3자는 전체 토지에 대한 유효한 소유권을 갖게 된다.
민사판례
한 필지의 토지 일부만 사고팔면서 편의상 전체 토지에 대한 지분등기를 했을 때, 실제로 산 땅만 자신의 소유라고 주장하려면 단순히 점유 사실만으로는 부족하고, 위치와 면적을 특정한 구분소유 약정이 있었음을 증명해야 한다는 판례입니다.
민사판례
땅의 일부만 팔기로 했는데, 땅 분할 없이 전체 땅의 소유권이 넘어갔다면 팔지 않은 땅 부분에 대해서는 명의신탁으로 본다는 판례입니다.
민사판례
땅 일부만 팔았는데, 실수로 땅 전체 지분에 대한 등기가 넘어갔더라도, 판 땅 이외의 부분은 명의신탁으로 봐야 합니다. 그리고 그 땅이 다시 다른 사람에게 팔리면 명의신탁도 따라 넘어갑니다.
민사판례
이미 소유권이전등기가 된 땅에 나중에 이중으로 소유권보존등기를 한 사람이 20년간 점유했다 하더라도, 먼저 된 등기가 문제 없다면 나중 등기는 무효이며, 그 말소청구는 신의칙 위반이나 권리남용이 아니다. 토지 일부를 매매하면서 전체 토지에 대한 소유권이전등기를 한 경우, 매도하지 않은 부분에 대해서는 명의신탁 관계가 성립한 것으로 본다.
민사판례
한 필지의 일부만 사고팔았지만, 편의상 전체 지분에 대해 공동 소유 등기를 했다면, 이는 명의신탁으로 인정되며, 그 일부 지분이 다른 사람에게 다시 팔리면 명의신탁 관계도 함께 넘어간다는 판결입니다.