내 땅이 토지구획정리사업에 포함되면, 사업 후 새로 받는 땅(환지)의 면적이 기존 땅보다 늘거나 줄어들 수 있습니다. 면적 변화에 따라 추가로 돈을 내거나(청산금 징수), 돌려받는(청산금 환급) 절차가 있는데요, 이때 기준이 되는 땅값을 어떻게 정하는지가 아주 중요합니다. 최근 대법원 판결을 통해 다시 한번 그 중요성이 강조되었는데요, 오늘은 땅값 산정의 적법한 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다.
핵심은 '객관적이고 투명한 땅값 산정'입니다.
대법원은 토지구획정리사업에서 청산금을 계산할 때 땅값을 어떻게 정해야 하는지 명확히 제시했습니다. (대법원 1990.5.8. 선고 89누5881 판결 등 참조) 간단히 말씀드리면, 비슷한 땅(표준지)의 공시지가를 기준으로, 시간 흐름에 따른 땅값 변화, 위치·지형·환경 등 여러 요소를 꼼꼼히 비교해서 정해야 한다는 것입니다. 이를 법률 용어로 '품등비교'라고 합니다.
관련 법률도 꼼꼼히 살펴보겠습니다.
대법원이 문제 삼은 것은 '평가 과정의 투명성' 부족입니다.
이번 판결에서 대법원은 감정평가서에 단순히 땅값만 적혀 있고, 어떤 기준으로 그 가격이 나왔는지 구체적인 설명이 없다는 점을 지적했습니다. '입지적 조건, 주위상황, 토지의 효용성 등을 고려했다'는 식의 막연한 설명은 충분하지 않다는 것입니다. 표준지 선정 이유, 지가변동율, 위치·지형·환경 등의 비교 결과 등 땅값 산정에 영향을 미친 모든 요소를 명확하게 밝혀야 누구나 납득할 수 있는 객관적인 평가가 가능해집니다.
토지구획정리사업으로 땅값 산정에 이의가 있다면?
관련 법률과 대법원 판례를 꼼꼼히 확인하고, 감정평가서에 땅값 산정의 근거가 명확하게 기재되어 있는지 꼭 확인해야 합니다. 만약 땅값 산정이 부당하다고 생각한다면, 이의를 제기하고 적극적으로 권리를 찾아야 합니다.
일반행정판례
토지구획정리사업에서 주는 청산금을 계산할 때, 법 개정 전에는 환지계획 인가 시점의 땅값을 기준으로 했지만, 법 개정 후에는 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 한다. 환지계획 인가 후에 계획이 변경되어 최종 환지처분이 법 개정 후에 이루어진 경우에도 마찬가지로 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 계산한다.
일반행정판례
토지구획정리사업 후 토지 면적이 늘거나 줄어 발생하는 청산금은 법 개정 전에는 환지계획 인가 시점, 개정 후에는 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 계산해야 한다. 계획 변경 등으로 환지처분이 법 개정 이후에 이뤄진 경우에도 마찬가지로 환지처분 시점을 기준으로 한다.
일반행정판례
토지구획정리사업 지역 안에 있는 땅도 매년 개별공시지가를 정해야 하고, 환지예정지가 정해진 경우에는 그 환지예정지를 기준으로 가격을 정해야 한다.
세무판례
토지구획정리사업으로 환지된 토지를 양도할 때 양도소득세 계산을 위한 취득가액은 '원래 토지'의 면적을 기준으로 계산해야 하며, '환지예정지'나 '환지확정지'의 면적을 기준으로 하면 안된다는 대법원 판결입니다.
민사판례
토지구획정리사업으로 땅을 뺏겼는데, 새 땅(환지)도 못 받고 보상금(청산금)도 못 받았다면, 사업 시행자에게 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 원래 땅의 가치를 기준으로 계산해야 하며, 개발 이익은 포함하지 않아야 한다. 또한, 보상액 계산 시 감보율(땅 일부를 공공용지로 내놓는 비율)을 적용하면 안 된다.
일반행정판례
땅값(개별공시지가)을 정할 때, 전년도 땅값에 단순히 비교 대상 땅(비교표준지)의 상승률만 곱해서 계산하는 방식은 법에 어긋난다는 판결입니다. 법에 정해진 방식(토지가격비준표 이용)을 따라야 합니다.