토지구획정리사업! 낡고 복잡한 땅을 정비해서 깔끔하고 사용하기 편하게 만드는 사업이죠. 이 사업을 하면 땅 주인들은 새로 정리된 땅을 받게 되는데, 이때 땅의 크기가 원래 땅과 달라지면 돈을 더 내거나 돌려받아야 합니다. 이 돈을 환지청산금이라고 해요.
그런데 이 환지청산금을 계산할 때 기준이 되는 땅값, 즉 토지가격은 언제 시점으로 봐야 할까요? 바로 이 문제가 오늘 포스팅의 주제입니다.
과거에는 환지계획인가 시점의 땅값을 기준으로 했습니다. 환지계획인가란, 토지구획정리사업의 설계도라고 할 수 있는 환지계획을 행정청이 승인하는 것을 말합니다. (구 토지구획정리사업법 제46조)
하지만 1980년 1월 4일 법이 바뀌면서 (법률 제3255호로 개정된 토지구획정리사업법) 기준시점도 변경되었어요. 새로운 법에서는 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 하도록 했습니다. 환지처분이란, 새로 정리된 땅을 실제로 땅 주인들에게 나눠주는 것을 의미합니다. (토지구획정리사업법 제52조 제2항)
그럼 법이 바뀌기 전에 환지계획인가를 받았는데, 그 이후에 땅 면적이 변경되는 등의 이유로 환지계획을 다시 변경해서 인가받고 환지처분까지 마쳤다면 어떨까요?
이 경우에도 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 합니다. 비록 처음 환지계획인가는 법이 바뀌기 전에 받았더라도, 최종적인 환지계획 변경인가와 환지처분이 모두 법 개정 이후에 이루어졌기 때문이죠.
즉, 1980년 1월 4일 이후에 환지처분이 이루어졌다면 무조건 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 한다고 정리할 수 있습니다.
이와 관련된 대법원 판례도 있어요. (대법원 1991. 5. 10. 선고 90누3591 판결, 대법원 1994. 12. 22. 선고 93누22838 판결 등) 이 판례들은 위에서 설명한 법 개정 전후의 기준시점 차이와 법 개정 이후의 면적 변경 등으로 인한 변경인가 및 환지처분의 경우에도 환지처분시의 땅값을 기준으로 해야 한다는 원칙을 명확히 하고 있습니다.
토지구획정리사업과 관련된 환지청산금, 땅값 기준시점 때문에 고민이셨다면 이 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다!
일반행정판례
토지구획정리사업 후 토지 면적이 늘거나 줄어 발생하는 청산금은 법 개정 전에는 환지계획 인가 시점, 개정 후에는 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 계산해야 한다. 계획 변경 등으로 환지처분이 법 개정 이후에 이뤄진 경우에도 마찬가지로 환지처분 시점을 기준으로 한다.
일반행정판례
토지구획정리사업 후 받는 청산금 계산 시, 단순히 주변 시세만 참고하는 것이 아니라, 표준지 공시지가를 기준으로 위치, 지형, 환경 등 여러 요인을 꼼꼼하게 비교하여 평가해야 하며, 그 근거를 명확하게 제시해야 한다는 판결입니다.
일반행정판례
토지구획정리사업에서 토지 소유자에게 환지 확정 통지를 하지 않았어도 공고만 제대로 했다면 환지처분은 유효하며, 청산금은 변경된 환지계획이 인가된 시점, 즉 환지처분 시점의 토지 가격을 기준으로 산정해야 한다.
세무판례
토지구획정리사업으로 환지예정지가 정해지면, 그 땅의 과세 기준은 사업 전의 등급이 아니라 새로 정해진 잠정등급을 따라야 한다.
민사판례
토지구획정리사업에서 사도처럼 개인 소유의 땅을 사업에 포함시키면서 새로운 땅(환지)을 주지 않고 돈으로 보상(청산금)할 경우, 그 보상금은 *환지처분 시점*의 땅값을 기준으로 계산해야 합니다. 과거 법에는 사업 인가 시점을 기준으로 계산하도록 하는 규정이 있었지만, 이는 법 개정 이후 환지처분을 하는 경우에는 적용되지 않습니다.
민사판례
토지구획정리사업으로 땅을 뺏겼는데, 새 땅(환지)도 못 받고 보상금(청산금)도 못 받았다면, 사업 시행자에게 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 원래 땅의 가치를 기준으로 계산해야 하며, 개발 이익은 포함하지 않아야 한다. 또한, 보상액 계산 시 감보율(땅 일부를 공공용지로 내놓는 비율)을 적용하면 안 된다.