땅 주인은 누구? 택지 소유권과 잔금 지급 시점

땅을 사고팔 때, 진짜 주인이 누구인지 따지는 문제는 중요합니다. 특히 택지소유상한에관한법률처럼 땅 소유에 제한을 두는 법이 있을 때는 더욱 그렇습니다. 오늘은 택지 소유권과 잔금 지급 시점에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사실상의 소유자란?

택지소유상한에관한법률 제21조 제2항 단서는 '사실상의 소유자'라는 개념을 언급합니다. 등기부상 소유자가 아니라도, 실제로 땅을 마음대로 사용하고 수익을 얻고 처분할 수 있는 사람, 그리고 언제든 등기부상 소유자로 이름을 올릴 수 있는 사람을 '사실상의 소유자'라고 봅니다.

땅을 사고팔았지만 아직 등기부에 이름을 옮기지 않았다면, 특별한 사정이 없는 한 잔금을 치른 날을 기준으로 누가 '사실상의 소유자'인지 판단합니다. (대법원 1995. 9. 15. 선고 95누5080 판결 등)

잔금은 언제 치른 걸로 볼까?

잔금을 현금으로 바로 주는 경우는 문제가 되지 않습니다. 하지만 약속어음으로 잔금을 지급했다면 어떨까요? 법원은 특별한 약속이 없다면, 약속어음의 만기일에 어음이 정상적으로 지급되었을 때 잔금을 치른 것으로 봅니다. (대법원 1990. 1. 12. 선고 89다카11685 판결 등) 즉, 약속어음을 줬다고 해서 바로 잔금을 치른 것은 아니라는 뜻입니다.

실제 사례

이번 판례(서울고법 1996. 4. 19. 선고 95구12264 판결)에서 원고는 땅을 팔고 계약금과 잔금을 약속어음으로 받았습니다. 땅은 바로 넘겨줬지만, 잔금 지급 약속어음의 만기일은 아직 지나지 않았습니다. 법원은 잔금이 실제로 지급되지 않았으므로, 땅을 산 사람이 아직 '사실상의 소유자'가 아니라고 판단했습니다. 따라서 원고가 택지초과소유부담금을 내야 한다는 결론이 나왔습니다.

핵심 정리

• '사실상의 소유자'는 등기부상 소유자와 달리 실제로 땅을 지배하는 사람을 말합니다.
• 땅 매매 시 잔금 지급일이 '사실상의 소유자'를 판단하는 기준이 됩니다.
• 약속어음으로 잔금을 줬다면, 만기일에 어음이 정상적으로 지급되어야 잔금을 치른 것으로 인정됩니다.

관련 법조항:

• 택지소유상한에관한법률 제21조 제2항
• 민법 제460조, 제544조

이 글은 법률 자문이 아니며, 단순히 판례의 내용을 일반인이 이해하기 쉽게 설명한 것입니다. 구체적인 법률 문제는 전문가와 상담하시기 바랍니다.