땅 주인이 갑자기 내 건물을 철거하라고 한다면? (지료체납과 지상권 소멸청구)

내 땅도 아닌데 건물을 지을 수 있는 권리, 바로 지상권입니다. 땅 주인에게 꼬박꼬박 지료(땅 사용료)를 내는 조건으로 건물을 짓고 사용할 수 있죠. 그런데 땅 주인이 갑자기 지상권을 없애고 건물을 철거하라고 한다면 어떻게 될까요? 특히 지료를 제때 내지 못한 상황이라면 더욱 걱정되겠죠. 오늘은 지료 체납과 지상권 소멸청구에 대해 알아보겠습니다.

사례: 철수(甲)는 영희(乙)의 땅에 건물을 짓기 위해 지상권을 설정하고 지료를 지급하기로 약속했습니다. 하지만 이 약속은 등기부등본에 기재되지 않았습니다. 그 후 철수는 지상권을 민수(丙)에게 넘겼습니다. 그런데 철수가 2년 치 지료를 내지 않자, 영희는 민수에게 지상권을 소멸시키고 건물을 철거하라고 요구했습니다. 과연 영희의 주장은 정당할까요?

결론부터 말씀드리면, 영희는 민수에게 지상권 소멸을 청구할 수 없습니다.

이유: 지상권자(땅을 사용할 권리를 가진 사람)가 2년 이상 지료를 내지 않으면 땅 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다 (민법 제287조). 그러나 지료에 대한 약정 (금액, 지급 시기 등)은 등기해야만 제3자에게 효력이 있습니다 (민법 제291조). 즉, 지료 약정이 등기되지 않았다면, 땅 주인은 지상권을 양수받은 사람에게 이전 지상권자의 지료 연체를 이유로 지상권 소멸을 주장할 수 없습니다.

우리 사례에서 철수와 영희 사이의 지료 약정은 등기되지 않았습니다. 따라서 영희는 철수의 지료 연체를 이유로 민수에게 지상권 소멸을 청구할 수 없습니다. 민수는 철수의 지료 연체 사실을 몰랐더라도 보호받을 수 있습니다.

핵심 정리:

• 지상권자가 2년 이상 지료를 연체하면 땅 주인은 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. (민법 제287조)
• 하지만 지료 약정은 등기해야만 제3자에게 효력이 있습니다. (민법 제291조)
• 지료 약정이 등기되지 않았다면, 땅 주인은 지상권 양수인에게 이전 지상권자의 지료 연체를 이유로 지상권 소멸을 주장할 수 없습니다. (대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결)

따라서 지상권을 양수받을 때는 지료 약정이 등기되었는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 등기되지 않았다면, 이전 지상권자의 지료 연체로 인해 곤란한 상황에 처하지 않을 수 있습니다.