땅 위 건물 주인이 밀린 땅 사용료, 언제까지 참아야 할까요? (지상권 소멸청구)

땅을 샀는데, 그 위에 건물이 있는 경우가 있습니다. 건물 주인이 땅 사용료(지료)를 꼬박꼬박 내면 좋겠지만, 내지 않는 경우도 생기죠. 이럴 때 땅 주인은 어떻게 해야 할까요? 특히 이전 땅 주인 때부터 밀린 지료까지 합쳐서 건물을 철거할 수 있을까요? 오늘은 이런 곤란한 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 B씨로부터 땅을 샀습니다. 그 땅 위에는 C씨의 건물이 있었는데, C씨는 건물을 지을 당시 관습법상 법정지상권을 취득한 상태였습니다. B씨가 땅 주인이었던 1년 전, 법원에서 C씨가 지불해야 할 지료가 확정되었지만, C씨는 지료를 한 푼도 내지 않고 있습니다. 민법에서는 2년 이상 지료를 내지 않으면 지상권이 소멸될 수 있다고 하는데, A씨는 C씨가 앞으로 1년치 지료만 더 연체하면 건물 철거를 요구할 수 있을까요?

해답:

안타깝게도, A씨가 바로 건물 철거를 요구하기는 어렵습니다. 핵심은 "누구에게" 2년 이상 지료를 연체했느냐 입니다. 자세히 살펴보겠습니다.

• 지상권 소멸청구는 언제 가능할까요?

민법 제287조는 "지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다"라고 규정하고 있습니다. 즉, 2년 이상 지료를 연체하면 땅 주인은 지상권 소멸을 요구할 수 있다는 것입니다.

• 이전 땅 주인 때부터 밀린 지료도 합산할 수 있을까요?

대법원은 이에 대해 명확한 기준을 제시하고 있습니다 (대법원 2001. 3. 13. 선고 99다17142 판결). 지상권 소멸청구는 **"특정한 소유자"**에게 2년 이상 지료를 연체했을 때 그 소유자가 할 수 있는 권리입니다. A씨는 B씨에게 밀린 지료까지 합산해서 C씨에게 지상권 소멸을 요구할 수는 없습니다. C씨가 A씨에게 2년 이상 지료를 연체해야 A씨가 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다.

• 지료를 나중에라도 내면 어떻게 될까요?

만약 2년 넘게 지료가 밀렸더라도, 땅 주인이 지상권 소멸을 요구하기 전에 밀린 지료를 내고 땅 주인이 이를 받아들이면 지상권은 유지될 수 있습니다 (대법원 2014. 8. 28. 선고 2012다102384 판결).

• 지료가 정해지지 않았다면?

만약 지료가 정해지지 않은 상태라면, 지료 연체 자체가 성립하지 않습니다 (대법원 1996. 4. 26. 선고 95다52864 판결). 하지만 사례처럼 이미 지료가 법원에서 확정된 경우에는 이 조항이 적용되지 않습니다 (대법원 2005. 10. 13. 선고 2005다37208 판결).

결론:

A씨는 C씨가 자신에게 2년 이상 지료를 연체해야 지상권 소멸을 청구할 수 있습니다. B씨에게 밀린 1년치 지료는 합산되지 않습니다. 따라서 C씨가 앞으로 1년치 지료만 더 연체하더라도, A씨는 바로 건물 철거를 요구할 수는 없습니다. A씨가 땅을 산 후 2년이 지나도록 C씨가 지료를 내지 않는다면 그때 지상권 소멸청구가 가능합니다.

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