내 땅에 저당 잡히고 건물 지었는데, 그 건물 팔았다면? 경매 어떻게 될까요?

땅에 저당을 잡히고 나서 그 땅 위에 건물을 지었는데, 그 건물을 다른 사람에게 팔았다면 경매는 어떻게 될까요? 오늘은 토지 저당권과 건물 일괄경매에 대해 알아보겠습니다.

사례

철수(갑)는 영희(을)에게 1억 원을 빌리면서 철수 소유의 A 토지에 저당권을 설정해 주었습니다. 그런데 저당권 설정 후 철수는 A 토지 위에 B 건물을 새로 지었고, 이 건물을 민수(병)에게 팔았습니다. 이때 철수가 빌린 돈을 갚지 못한다면, 영희는 A 토지뿐만 아니라 B 건물까지 한꺼번에 경매(일괄경매)를 신청할 수 있을까요?

일괄경매란?

토지에 저당권이 설정된 후 그 토지 위에 건물이 지어진 경우, 저당권자는 토지와 건물을 함께 경매에 넣을 수 있습니다. 이를 일괄경매라고 합니다. 이는 토지와 건물 소유자가 달라지면 경매 절차가 복잡해지고, 건물을 철거해야 하는 등 사회경제적 손실이 발생할 수 있기 때문에 마련된 제도입니다. 관련 법 조항은 민법 제365조 (저당물의 경매 등) 입니다.

건물을 팔았다면?

그렇다면 건물을 다른 사람에게 팔았다면 어떻게 될까요? 이 경우에는 일괄경매가 어려워집니다. 대법원 판례에 따르면, 일괄경매는 저당권 설정자가 건물을 소유하고 있는 경우에만 가능합니다.

(대법원 1999. 4. 20. 자 99마146 결정) 민법 제365조가 토지를 목적으로 한 저당권을 설정한 후 그 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매를 청구할 수 있도록 규정한 취지는, ...(중략)... 그러한 규정 취지에 비추어 보면 민법 제365조에 기한 일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다고 봄이 상당하다.

위 사례에서 철수는 B 건물을 민수에게 팔았기 때문에 더 이상 건물의 소유자가 아닙니다. 따라서 영희는 일괄경매를 신청할 수 없고, A 토지만 경매에 넣을 수 있습니다.

결론

토지에 저당권을 설정한 후 건물을 지었더라도, 그 건물을 다른 사람에게 양도했다면 저당권자는 일괄경매를 할 수 없습니다. 저당권 설정 후 건물을 짓는 경우, 경매 절차와 관련하여 발생할 수 있는 문제점들을 미리 인지하고 대비하는 것이 중요합니다.