땅 위에 건물 지었는데, 땅만 경매에 넘어간다면? - 일괄경매 이야기

내 땅에 내가 건물을 지었는데, 땅만 경매로 넘어간다면 어떻게 될까요? 건물은 멀쩡히 있는데 땅 주인이 바뀌어 건물을 철거해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 이런 불합리한 상황을 막기 위한 제도가 바로 일괄경매입니다. 오늘은 일괄경매에 대해 자세히 알아보겠습니다.

일괄경매, 왜 필요할까?

땅에 저당권이 설정된 후 그 땅 위에 건물이 지어지는 경우가 있습니다. 저당권은 땅의 교환가치를 담보로 하기 때문에 땅 주인은 저당권이 설정된 후에도 건물을 지을 수 있습니다. 그런데 만약 땅이 경매로 넘어가면, 건물은 어떻게 될까요? 땅을 낙찰받은 사람은 건물을 철거할 수도 있습니다. 이는 건물주에게 큰 손실을 입히는 것은 물론 사회경제적으로도 비효율적입니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 민법 제365조는 일괄경매청구권을 규정하고 있습니다. 땅에 저당권이 설정된 후 그 위에 건물이 지어진 경우, 저당권자는 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있다는 것입니다. 이를 통해 건물주의 손실을 방지하고, 저당권자도 땅과 건물을 함께 경매에 넘겨 더 높은 가격을 받을 수 있습니다.

일괄경매, 어떻게 신청할까?

일괄경매는 어떻게 신청할 수 있을까요? 이미 땅에 대한 경매가 진행 중이더라도, 경매기일이 공고되기 전까지는 건물에 대한 일괄경매 추가 신청이 가능합니다.

추가 신청 시에는 다음과 같은 사항에 유의해야 합니다.

• 신청서 작성: 민사소송규칙 제204조에 따른 기재사항 외에도, 이미 땅에 대한 경매가 진행 중이라는 사실과 땅 경매에 추가하여 건물에 대한 일괄경매를 신청한다는 내용을 명확히 기재해야 합니다.
• 인지 첨부: 소정의 인지를 붙여야 합니다.
• 토지등기부등본 첨부: 저당권이 설정된 토지의 등기부등본을 반드시 첨부해야 합니다.

법원은 땅과 건물에 대한 두 개의 경매사건을 병합하여 일괄경매절차를 진행합니다.

일괄경매진행요청 ≠ 일괄경매신청

단순히 "땅과 건물을 일괄 경매해달라"는 요청만으로는 일괄경매 신청으로 인정되지 않습니다. 위에서 설명한 신청서 작성 요건, 인지 첨부, 등기부등본 첨부 등의 요건을 모두 갖춰야 정식적인 일괄경매 신청으로 인정됩니다. (대법원 2001. 7. 24. 선고 2001다20640 판결 참조)

참고 조문:

• 민법 제365조
• 민사소송법 제615조의2, 제602조
• 민사소송규칙 제204조

참고 판례:

• 대법원 1994. 1. 24.자 93마1736 결정
• 대법원 1999. 4. 20.자 99마146 결정

일괄경매는 건물주와 저당권자 모두의 이익을 보호하기 위한 중요한 제도입니다. 땅 위에 건물을 소유하고 있다면, 일괄경매 제도를 잘 이해하고 활용하는 것이 자신의 재산권을 보호하는 데 도움이 될 것입니다.