땅 주인이 바뀌면 건물도 같이 경매에 넘길 수 있을까? - 토지와 건물의 일괄경매

땅을 담보로 돈을 빌리고 저당권을 설정한 후, 땅 주인이 그 땅 위에 건물을 지었어요. 그런데 돈을 갚지 못해서 경매가 진행될 상황! 이때 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있을까요? 생각보다 간단하지 않은 문제인데, 오늘은 이 '일괄경매'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

일괄경매, 왜 필요할까요?

은행에서 돈을 빌릴 때 땅을 담보로 제공하는 경우가 많죠. 이때 은행은 '저당권'을 갖게 됩니다. 만약 돈을 갚지 못하면 은행은 저당권을 실행하여 땅을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있어요. 그런데 땅 주인이 돈을 빌린 후 그 땅 위에 건물을 새로 지었다면 어떻게 될까요?

땅만 경매에 넘기면 건물 주인은 땅을 잃게 되고, 건물을 철거해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다. 반대로 건물만 경매에 넘기면 땅 주인은 건물 때문에 땅을 제대로 활용하지 못할 수도 있죠. 이런 문제를 해결하기 위해 '일괄경매'라는 제도가 있습니다. 땅과 건물을 함께 경매에 넘겨 서로의 손해를 줄이는 것이죠.

일괄경매, 언제 가능할까요?

민법 제365조에서는 토지 저당권 설정 후 저당권 설정자가 그 토지 위에 건물을 축조한 경우, 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그런데 중요한 것은 '저당권 설정자'가 건물을 지어야 한다는 점입니다.

대법원 1994. 1. 24.자 93마1736 결정(공1994상, 788) 판례를 보면, 땅 주인이 건물을 지은 후 다른 사람에게 팔았고, 그 후에 경매가 진행된 경우에는 일괄경매를 할 수 없다고 판단했습니다. 즉, 경매 당시 건물 주인과 땅의 저당권 설정자가 동일해야 일괄경매가 가능하다는 것이죠.

왜 이런 판결이 나왔을까요?

일괄경매 제도의 목적은 땅과 건물 소유주가 달라짐으로써 발생할 수 있는 사회경제적 손실을 최소화하고, 저당권자의 권리 행사를 쉽게 하기 위한 것입니다. 만약 땅 주인이 건물을 지은 후 다른 사람에게 팔았다면, 건물 소유주는 땅 주인의 채무와는 아무런 관련이 없는데도 건물을 잃을 수 있습니다. 이런 불합리한 상황을 막기 위해 법원은 일괄경매의 요건을 엄격하게 해석한 것입니다.

정리하자면,

땅 위에 건물이 있는 경우 무조건 일괄경매가 가능한 것은 아닙니다. 저당권 설정 당시 땅 주인과 경매 당시 건물 주인이 동일해야만 일괄경매를 통해 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있습니다. 부동산 거래 시 이 점을 유의하시면 좋겠습니다.