땅값 보상, 하나로 묶어서 받을 수 있을까? (용도상 불가분의 관계)

공익사업으로 땅을 수용당할 때, 여러 필지의 땅을 소유하고 있다면 땅값을 어떻게 보상받을 수 있을까요? 각각 따로 평가받는 것이 원칙이지만, 여러 필지가 용도상 불가분의 관계에 있다면 하나로 묶어서 평가받을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 대법원 판례를 통해 '용도상 불가분의 관계'의 의미와 관련된 몇 가지 쟁점을 살펴보겠습니다.

1. 용도상 불가분의 관계란 무엇일까요?

땅값 감정평가는 원칙적으로 필지별로 따로따로 하는 개별평가가 원칙입니다. (구 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제31조, 구 감정평가에 관한 규칙 제15조 제1항) 그러나 예외적으로 여러 필지가 거래상 일체성을 갖거나 용도상 불가분의 관계에 있다면 하나로 묶어 일괄평가를 할 수 있습니다.

여기서 '용도상 불가분의 관계'란 여러 필지가 사회적, 경제적, 행정적, 가치 형성적 측면에서 합리적이고 타당하게 일단의 토지로 이용되고 있는 경우를 말합니다. (대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결, 대법원 2005. 5. 26. 선고 2005두1428 판결) 이렇게 묶여서 평가되는 토지들을 **일단지(一團地)**라고 합니다.

2. 일시적인 이용 상황은 고려하지 않습니다.

토지보상법 제70조 제2항은 땅값 보상액을 산정할 때 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려해야 하지만, 일시적인 이용상황은 고려하지 않는다고 규정하고 있습니다. 따라서 여러 필지가 용도상 불가분의 관계에 있는지 판단할 때에도 일시적인 이용상황은 고려해서는 안 됩니다. (대법원 2007. 6. 28. 선고 2006두10849 판결)

3. 지하에 구분지상권이 설정된 경우에도 지상의 이용상황을 봐야 합니다.

만약 땅의 지하에 다른 사람이 사용할 권리인 구분지상권이 설정되어 있다면, 보상금을 산정할 때 구분지상권이 없는 상태의 토지 가격과 구분지상권의 가치를 따로 평가해야 합니다. (토지보상법 제70조 제6항, 토지보상법 시행규칙 제29조)

이때 지하 수십 미터에 구분지상권이 설정되어 있다고 해서 지상의 용도상 불가분의 관계를 판단하는 데 영향을 주는 것은 아닙니다. 지표에 근접한 공간의 현실적인 이용상황을 기준으로 판단해야 하기 때문입니다. 예를 들어 고층빌딩 건축을 위해 깊은 굴착이 필요한 상업지역이 아니라면, 지하의 구분지상권은 지상의 토지 이용과는 별개로 봐야 합니다.

4. 토지분할 전 1필지였다면 용도상 불가분의 관계일 가능성이 높습니다.

원래 하나의 필지였던 땅을 지하에 구분지상권을 설정하기 위해 여러 필지로 나누었다고 해도, 지상에서는 마치 하나의 필지처럼 계속해서 관리·이용해왔다면 용도상 불가분의 관계로 볼 수 있습니다. 물론 토지분할 전에 이미 일부 필지가 다른 용도로 사용되고 있었다면 예외가 될 수 있습니다.

5. 판례의 결론:

이번 판례에서는 비닐하우스 농업이라는 일시적인 이용상황을 근거로 일단지를 주장한 원고의 청구를 기각했습니다. 비닐하우스는 가설건축물이고 임대차 계약기간도 한정되어 있기 때문에 일시적인 이용으로 보아야 한다는 것입니다. 또한, 지하에 구분지상권을 설정하기 위해 토지가 분할되었다고 하더라도 지상의 이용 상황을 고려하여 용도상 불가분의 관계를 판단해야 한다는 점을 명확히 했습니다.