땅값 계산, 여러 필지가 하나처럼 쓰인다면?

땅값을 계산할 때는 보통 필지별로 따로따로 계산합니다. 하지만 여러 필지의 땅이 마치 하나의 땅처럼 사용되는 경우도 있죠. 이런 경우 땅값을 어떻게 계산해야 할까요? 바로 '용도상 불가분의 관계'라는 개념이 중요해집니다.

쉽게 말해, 여러 필지의 땅이 사실상 하나의 땅처럼 쓰이고, 따로 떼어내서 생각하는 것이 불합리한 경우를 말합니다. 단순히 붙어있다고 무조건 하나로 보는 것은 아니고, 사회적, 경제적, 행정적으로 봤을 때, 그리고 땅값을 매기는 측면에서도 하나로 보는 것이 합리적인지를 따져봐야 합니다.

대법원은 이러한 '용도상 불가분의 관계'를 판단할 때 다음과 같은 기준을 제시했습니다 (대법원 2001. 7. 27. 선고 99두8824 판결).

• 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적인가? 땅들이 하나의 목적으로 사용되고 있는지, 따로 사용하는 것이 비효율적인지 등을 고려합니다.
• 가치 형성 측면에서 타당한가? 땅들을 따로 떼어낼 경우 각각의 가치가 떨어지는지, 혹은 하나로 묶었을 때 시너지 효과가 발생하는지 등을 고려합니다.

실제로 벽돌 공장 부지와 종업원 숙소 용지로 사용되던 두 필지의 땅이 '용도상 불가분의 관계'로 인정된 사례가 있습니다. 두 땅을 따로 떼어낼 경우, 도로와 접하는 면적이 좁아지거나 면적이 너무 작아져서 활용도가 떨어지는 등의 문제가 발생했기 때문입니다. 이 경우, 두 땅을 하나로 묶어서 땅값을 평가하는 것이 더 합리적이라고 판단되었습니다.

이와 관련된 법률로는 '지가공시및토지등의평가에관한법률' 제9조, 제10조, 제10조의2, 그리고 '감정평가에관한규칙' 제15조가 있습니다. 관련 판례로는 대법원 1997. 10. 24. 선고 96누18298 판결, 대법원 1998. 12. 22. 선고 97누3125 판결, 대법원 2000. 9. 29. 선고 98두9448 판결 등이 있습니다.

즉, 여러 필지의 땅이라도 실제로는 하나처럼 사용되고, 따로 떼어내는 것이 불합리하다면 하나의 땅으로 보고 땅값을 계산해야 한다는 것입니다. 이때 중요한 것은 단순히 붙어있는 것이 아니라 '용도상 불가분의 관계'에 있는지 여부입니다. 이를 판단하기 위해서는 위에서 언급한 기준들을 종합적으로 고려해야 합니다.