부동산 개발하면 돈 좀 번다고 "개발부담금"이라는 걸 내야 한다는 이야기, 들어보셨나요? 개발해서 생긴 이익을 나라에 환수하는 제도인데요, 단순히 땅값이 올랐다고 무조건 내는 건 아니랍니다. 오늘은 개발부담금을 누가 내야 하는지, 대법원 판례를 통해 자세히 알아볼게요.
개발부담금, 누가 내야 할까요?
개발이익환수에 관한 법률은 땅값 상승으로 생기는 불로소득을 환수해서 투기를 막고, 토지를 효율적으로 이용하도록 만들기 위해 만들어졌습니다. 그럼, 누구에게서 이 부담금을 걷어야 할까요?
대법원은 1993년 7월 16일 선고된 판결(93누2940)에서 이 질문에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 바로 "개발이익을 실제로 얻었는지"입니다.
이 판례는 1993년 6월 11일 이전의 옛 개발이익환수에관한법률 제6조 제1항을 해석하면서, 개발부담금을 내야 하는 '사업시행자'는 "개발사업으로 불로소득과 같은 개발이익을 얻는 토지 소유자"라고 설명했습니다.
쉽게 말해, 땅 주인이 개발을 통해 땅값이 오르면서 이익을 봤다면 개발부담금을 내야 한다는 것이죠.
그럼, 건설회사는 어떨까요?
이 판례에서 건설회사인 한양은 땅 주인인 삼척문화방송과 함께 아파트를 짓기로 했습니다. 당시 주택건설촉진법 때문에 건설회사와 땅 주인이 공동으로 사업을 해야 했거든요. 그래서 서류상으로는 한양도 사업시행자처럼 보였습니다.
하지만 대법원은 한양이 단순히 공사를 도급받았을 뿐, 땅값 상승으로 인한 이익을 본 것은 아니라고 판단했습니다. 즉, 단순히 공사를 위탁받거나 도급받아서 개발사업을 진행한 사람은 개발부담금을 낼 필요가 없다는 것이죠. 땅을 빌려서 사업하는 사람도 마찬가지입니다.
핵심 정리!
참고:
일반행정판례
개발부담금 부과 대상이 되는 개발사업 지역의 토지에서 발생한 이익은, 그 원인이 무엇이든 개발부담금 부과 대상이 됩니다.
일반행정판례
땅을 개발해서 이익을 얻었을 때 내는 개발부담금을 계산할 때, 만약 땅을 살 때 판매자의 양도소득세를 사는 사람이 부담하기로 약속했다면, 그 세금도 땅값에 포함해서 계산해야 한다는 판결입니다. 다만, 약속을 안 지켜서 생긴 가산세 등은 포함되지 않습니다.
일반행정판례
주택건설사업이라도 모든 토지에 대해 개발부담금을 부과하는 것은 아니며, 이미 대지이거나 대지로서의 효용을 높이기 위한 공사가 필요 없는 토지는 개발부담금 부과 대상에서 제외된다는 판결.
일반행정판례
개발이익환수에 관한 법률에서 개발부담금을 계산할 때, 토지의 매입가격을 기준으로 개발 시작 시점의 땅값을 정할 수 있는 경우는 법으로 정해진 특정한 경우에만 해당한다는 대법원 판결.
일반행정판례
토지를 분할하여 매매한 후 새 소유주가 개발사업을 진행할 경우, 최초 개발허가자와 상관없이 **현재 토지 소유주가 개발부담금을 납부해야 한다**는 대법원 판결입니다. 토지 분할 전후 발생한 개발이익을 구분하기 어렵기 때문에, 특별한 약정이 없는 한 최종 개발사업을 완료한 사람에게 납부 의무가 있습니다.
일반행정판례
이미 개발이 완료된 토지에 새로 짓는 주택건설사업은 개발부담금 부과 대상에서 제외된다. 이전 개발사업에 대해 개발부담금이 실제로 부과되었는지 여부는 중요하지 않다.