땅과 건물 같이 팔았을 때 양도세는 어떻게 계산할까?

부동산을 팔면 양도소득세를 내야 하죠? 그런데 땅과 건물을 함께 팔았을 때, 양도세는 어떻게 계산해야 할까요? 혹시 땅과 건물을 묶어서 하나로 계산해야 할까요? 아니면 따로따로 계산할 수 있을까요? 오늘은 이 부분에 대한 대법원 판례를 바탕으로 땅과 건물을 함께 양도했을 때 양도세 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.

땅과 건물, 따로따로 계산해도 된다!

결론부터 말씀드리면, 땅과 건물은 각각 따로 양도세를 계산할 수 있습니다. 즉, 땅을 실제 거래 가격으로 계산하고 건물을 기준시가로 계산하는 것처럼 각각 다른 방법을 적용할 수 있다는 것이죠. (구 소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호, 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 참조)

실제 거래가보다 세금이 더 많이 나올 수는 없다!

양도세 계산에는 실제 거래 가격을 사용하는 방법과 기준시가를 사용하는 방법이 있습니다. 만약 기준시가를 사용해서 계산한 세금이 실제 거래 가격으로 계산했을 때보다 더 많이 나온다면 어떻게 될까요? 이 경우에는 헌법상의 실질적 조세법률주의와 과잉금지의 원칙에 따라, 실제 거래 가격을 기준으로 계산한 세금을 넘을 수 없습니다. (헌법 제59조, 국세기본법 제14조 제2항 참조, 대법원 1996. 12. 10. 선고 96누4022 판결 등 참조)

땅과 건물을 함께 팔았을 때 최종 세금 계산 방법은?

땅과 건물을 함께 팔았을 때 최종 세금은 다음과 같이 계산합니다.

1. 땅과 건물 각각에 대해 정해진 방법(실거래가 또는 기준시가)으로 양도차익 또는 양도차손을 계산합니다.
2. 계산된 양도차익과 양도차손을 합산하여 최종 양도소득금액을 계산합니다. (양도차익에서 양도차손을 빼는 방식, 대법원 1985. 6. 25. 선고 85누205 판결 참조)
3. 이렇게 계산된 세금이, 땅과 건물 모두 실제 거래가격으로 계산했을 때의 양도차익을 넘지 않는지 확인합니다. 만약 넘는다면, 실제 거래가격으로 계산한 양도차익을 기준으로 세금을 냅니다. (대법원 1988. 2. 9. 선고 86누617 판결, 1991. 5. 24. 선고 91누865 판결 등 참조)

즉, 땅과 건물을 따로 계산하되, 최종적으로는 하나의 양도소득세를 내는 것이고, 그 세금은 실제 거래가격을 기준으로 계산한 세금보다 많을 수 없다는 점을 기억하시면 됩니다.