땅과 건물 일괄경매, 배당은 어떻게 될까?

땅 주인이 돈을 빌리면서 땅과 그 위에 있는 건물을 함께 담보로 제공하는 경우가 있습니다. 이를 공동저당이라고 합니다. 그런데 만약 건물이 낡아서 철거하고 새 건물을 지었다면, 이 새 건물에도 똑같이 저당권이 적용될까요? 그리고 경매가 진행될 경우 땅과 건물의 매각 대금은 어떻게 나눠야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례 살펴보기

한 사람이 땅과 그 위에 있던 건물을 담보로 돈을 빌렸습니다(공동저당 설정). 그 후 건물을 허물고 새 건물을 지었지만, 새 건물에는 땅과 같은 순위의 저당권을 설정하지 않았습니다. 결국 빚을 갚지 못하게 되어 땅과 새 건물이 함께 경매(일괄매각)에 넘어갔습니다. 이때 땅과 건물의 매각 대금을 어떻게 나눠야 할지 문제가 발생했습니다.

법원의 판단

법원은 민법 제365조에 따라 땅과 건물을 일괄매각할 수 있다고 보았습니다. 다만, 새 건물에는 땅과 같은 순위의 저당권이 설정되지 않았기 때문에, 새 건물을 위해 땅을 계속 사용할 수 있는 권리(법정지상권)는 발생하지 않는다고 판단했습니다. (대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 전원합의체 판결 참조)

따라서 땅의 매각 대금을 계산할 때는 마치 그 땅에 건물이 없고 아무런 사용 제한도 없는 상태라고 가정해야 합니다. 만약 법정지상권이 있는 것처럼 계산하여 땅값을 낮게 평가한다면, 돈을 빌려준 사람(저당권자)이 손해를 볼 수 있기 때문입니다.

또한, 법원은 일괄매각 과정에서 땅과 건물의 매각 대금을 잘못 나누는 바람에 저당권자가 제대로 된 배당을 받지 못했다면, 이를 바로잡기 위해 '배당이의'를 제기할 수 있다고 판단했습니다.

건물 매각 대금에 대한 저당권자의 권리

땅에 저당권을 설정한 후 건물이 지어진 경우, 민법 제365조는 저당권자가 땅과 건물을 함께 경매에 넘길 수 있도록 하고 있습니다. 이는 땅 주인과 저당권자 모두에게 도움이 되기 때문입니다. 땅 주인은 건물을 철거해야 하는 부담을 덜 수 있고, 저당권자는 경매를 통해 돈을 회수하기가 더 쉬워집니다.

그러나 저당권자는 건물의 매각 대금에서 바로 돈을 가져갈 수는 없습니다. 민사집행법 제268조, 제88조에 따라 배당을 요구하는 절차를 거쳐야 하며, 배당받을 자격이 되는 다른 채권을 가지고 있어야 합니다. (대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결 참조) 단순히 땅에 대한 저당권만으로는 건물 매각 대금에서 돈을 받을 수 없다는 점을 유의해야 합니다.

핵심 정리

• 땅과 건물에 공동저당이 설정된 후 새 건물이 지어졌지만, 새 건물에 저당권이 설정되지 않았다면 법정지상권은 인정되지 않습니다.
• 땅과 건물 일괄매각 시, 땅값은 사용 제한이 없는 상태를 기준으로 평가해야 합니다.
• 매각 대금 안분이 잘못되었다면 배당이의를 제기할 수 있습니다.
• 땅 저당권자는 건물 매각 대금에서 바로 돈을 가져갈 수 없고, 적법한 배당요구 절차를 거쳐야 합니다.