땅에 근저당 잡혔는데, 건물 올리는 걸 막을 수 있을까요? 🚧

돈을 빌려주고 땅에 근저당을 설정했는데, 돈 빌려간 사람이 갑자기 건물을 짓기 시작했습니다! 그것도 부도를 내고 나서 제3자가 공사를 이어받아 계속 짓고 있다니... 이 건물 때문에 땅값이 떨어질 것 같은데, 공사를 막을 수 있을까요? 🤔

저처럼 돈을 빌려주고 채무자의 땅에 근저당권을 설정한 사람을 '근저당권자'라고 합니다. 근저당권은 돈을 빌려준 사람이 돈을 돌려받지 못했을 때, 담보로 잡은 땅을 팔아서 돈을 회수할 수 있도록 하는 권리입니다. 그런데 땅 주인이 마음대로 건물을 올리기 시작하면, 땅값이 떨어져서 제가 돈을 다 회수하지 못할 수도 있습니다. 이런 경우, 과연 공사를 막을 수 있을까요?

네, 가능합니다! 물론 무조건 가능한 것은 아니고, 일정한 조건을 충족해야 합니다.

근저당권자는 돈을 빌려간 사람(저당권 설정자)이 담보로 제공한 땅의 가치를 떨어뜨리는 행위를 할 경우, 법적으로 이를 막을 수 있습니다. 이를 방해배제청구권이라고 합니다. (민법 제370조, 제214조) 땅 주인이 땅을 훼손하거나, 관리를 소홀히 하거나, 일부를 팔아버리는 등의 행위가 여기에 해당합니다. 또한, 땅 주인의 잘못으로 땅값이 크게 떨어진 경우에는 원상복구나 다른 담보를 제공하도록 요구할 수도 있습니다. (민법 제362조) 만약 담보 가치가 떨어져서 돈을 다 돌려받지 못하면, 손해배상을 청구할 수도 있습니다. (민법 제750조) 그리고 담보를 손상시키거나 없앤 경우에는 빌려준 돈을 바로 갚으라고 요구할 수도 있습니다. (민법 제388조 제1호)

하지만 단순히 건물을 짓는다고 해서 무조건 공사를 막을 수 있는 것은 아닙니다. 대법원 판례에 따르면, 건물 신축으로 인해 **"정상적인 점유가 있는 경우의 매각가격과 비교하여 가격이 하락하거나 경매절차가 진행되지 않는 등 저당권 실현이 곤란하게 될 사정이 있는 경우"**에만 저당권 침해로 인정됩니다. (대법원 2008. 1. 17. 선고 2006다586 판결)

또 다른 대법원 판례에서는 땅 주인이 빈 땅에 저당권을 설정한 후 건물을 짓다가 돈을 갚지 못하는 상황에서, 제3자가 공사를 계속하는 경우, 경매를 통해 땅을 사려는 사람이 줄어들고 땅값도 떨어질 수 있으므로 저당권 실현을 방해하는 행위로 볼 수 있다고 판단했습니다. (대법원 2006. 1. 27. 선고 2003다58454 판결)

즉, 질문의 경우처럼 땅 주인이 부도를 내고 신용 상태가 나빠진 상황에서 제3자가 건물 공사를 계속한다면, 땅값 하락으로 인해 저당권 행사가 어려워질 가능성이 높습니다. 따라서 근저당권에 기초한 방해배제청구권을 행사하여 건물 신축 공사 중지를 요청할 수 있습니다.

물론, 구체적인 상황에 따라 결과는 달라질 수 있으므로 전문가와 상담하는 것이 가장 좋습니다. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 법률 자문으로 해석될 수 없습니다.