땅에 저당 잡혔는데, 그 위에 아파트가 올라갔다면? 저당권은 어떻게 될까?

땅에 돈을 빌리고 저당을 설정했는데, 그 땅 위에 아파트가 뚝딱! 올라갔다면 어떻게 될까요? 내 돈은 어떻게 받아야 할지 막막하시죠? 오늘은 이런 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

상황 설명:

땅 주인 A씨는 땅을 담보로 갑(甲)에게 돈을 빌리고 저당권을 설정해 주었습니다. 그런데 나중에 A씨는 그 땅 위에 아파트를 지어 분양했습니다. 이제 그 땅은 여러 사람이 소유하는 아파트의 대지가 된 것입니다. 이 경우 갑의 저당권은 어떻게 될까요? 만약 아파트 중 한 세대가 경매에 넘어가면 갑은 돈을 받을 수 있을까요?

해결책:

이런 경우, 갑의 저당권은 사라지지 않습니다. 대법원 판례에 따르면 저당권은 아파트 각 세대가 가지는 대지 사용권(대지권)에 나누어 붙게 됩니다. 즉, 각 대지권이 저당권의 공동담보가 되는 것입니다.

쉽게 말해, 원래 한 덩어리였던 땅이 여러 조각으로 나뉘고, 저당권도 그 조각들에 각각 붙어있는 형태가 된다고 생각하시면 됩니다.

만약 아파트 한 세대가 경매로 넘어가면, 갑은 경매 대금 중 대지권에 해당하는 금액에서 빌려준 돈을 전부 돌려받을 수 있습니다. 이를 **"이시배당"**이라고 합니다. 즉, 한 세대의 대지권만으로도 전체 채권을 회수할 수 있는 것이죠. 하지만 주의할 점은 건물 부분에 대한 경매 대금은 받을 수 없다는 것입니다. 갑의 저당권은 땅에만 설정되어 있기 때문입니다.

관련 법조항 및 판례:

• 민법 제368조 (공동저당) ② 공동저당된 수개의 부동산 중 일부의 경매대가로 저당권자의 채권 전부를 변제하는 경우에 다른 부동산의 소유자는 각자의 부동산의 가액에 비례하여 저당권자에게 그 부담 부분을 통지하여 변제할 것을 청구할 수 있다.

• 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다74932 판결: 저당권이 설정된 1필의 토지가 전체 집합건물에 대한 대지권의 목적인 토지가 되었을 경우에는 종전의 저당목적물에 대한 담보적 효력은 그대로 유지된다고 보아야 하므로 저당권은 개개의 전유부분에 대한 각 대지권 위에 분화되어 존속하고, 각 대지권은 저당권의 공동담보가 된다고 봄이 타당하다. ...

정리:

땅에 저당권을 설정한 후 그 위에 아파트가 건설되면, 저당권은 각 세대의 대지권에 분산되어 유지됩니다. 한 세대가 경매에 넘어가더라도 저당권자는 대지권에 해당하는 경매 대금에서 빌려준 돈을 전액 회수할 수 있습니다.