헐었는데?! 내 저당권은 어디로? 건물 철거 후 신축, 저당권 이야기

돈 빌려줄 때 제일 중요한 건 뭘까요? 바로 담보죠! 특히 부동산 담보는 돈을 떼일 위험을 줄여주는 중요한 안전장치입니다. 그런데 담보로 잡은 건물이 철거되고 새 건물이 올라가면 내 권리는 어떻게 될까요? 오늘은 이런  까도로운 상황에 대해 알아보겠습니다.

사례: 제가 갑에게 돈을 빌려주고 갑 소유의 대지와 그 위 건물을 담보로 저당권을 설정했습니다. 그런데 갑은 제 허락도 없이 건물을 헐고 새 건물을 지었어요!  게다가 옛날 건물 멸실등기는 안 하고 새 건물만 보존등기했죠. 등기부등본상 건물은 두 채지만, 실제로는 한 채인 이상한 상황이 된 겁니다. 대지만 경매에 넘겨서는 제 돈을 다 못 받을 것 같은데, 옛 건물에 설정된 저당권으로 새 건물까지 경매할 수 있을까요?

안타깝지만, 새 건물 경매는 어렵습니다. 저당권은 설정된 부동산과 그에 붙어있는 종물에 효력이 미칩니다 (민법 제358조). 하지만 건물을 철거하고 새로 지은 경우, 옛 건물과 새 건물은 다른 건물로 취급됩니다. 비슷한 위치에 비슷한 모양으로 지었더라도 법적으로는 완전히 별개의 건물인 거죠.

• 대법원은 건물이 멸실되면 해당 등기는 폐쇄되어야 하고, 멸실된 건물과 새 건물은 동일하다고 볼 수 없다고 판단했습니다 (대법원 1994. 6. 10. 선고 93다24810 판결).
• 또한, 옛 건물 등기에 새 건물 정보를 옮겨 적는다고 해도 그 등기는 무효라고 했습니다 (대법원 1992. 3. 31. 선고 91다39184 판결, 민법 제186조).
• 따라서 옛 건물에 설정된 저당권은 새 건물에 효력이 미치지 않습니다 (대법원 1993. 5. 25. 선고 92다15574 판결).

그럼 저는 어떻게 해야 할까요?

대지와 새 건물을 함께 경매하는 방법이 있습니다! 대지에 대한 저당권은 여전히 유효하기 때문에, 민법 제365조에 따라 저당권 설정 이후 새로 지어진 건물과 함께 대지를 경매에 넘길 수 있습니다 (대법원 1998. 4. 28. 자 97마2935 결정). 하지만 이 경우, 대지 매각대금에 대해서만 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 새 건물 매각대금에 대해서는 우선변제권이 없어 일반 채권자와 동일한 순위로 배당을 받게 됩니다.  남은 채권은 다른 채권자들처럼 가압류 등의 조치를 취해야 합니다.

참고:  이런 경우, 토지와 건물 소유자가 같더라도 새 건물에 대한 법정지상권은 성립하지 않습니다 (대법원 2010. 1. 14. 선고 2009다66150 판결). 저당권자의 예상치 못한 손해를 막기 위한 판결입니다.

부동산 담보는 돈을 빌려줄 때 중요한 안전장치지만, 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.  전문가와 상담하여 자신의 권리를 제대로 보호받는 것이 중요합니다.