아파트 대지 지분에 근저당 잡히면 어떻게 될까?

아파트를 구매할 때 대출은 필수죠. 그런데 아파트 대지 지분에 근저당이 설정되어 있다면 어떻게 될까요? 오늘은 대지 지분에 대한 근저당권과 관련된 법률 이야기를 쉽게 풀어드리겠습니다.

땅 지분에 근저당 잡히면, 나눠진 땅 모두가 담보!

여러 사람이 공동으로 땅을 소유하는 경우가 있죠. 이때 누군가 자신의 지분에 대해서만 근저당을 설정할 수 있습니다. 만약 이후에 그 땅이 여러 개로 나눠지면 어떻게 될까요? 놀랍게도 처음 설정된 근저당은 나눠진 모든 땅에 효력을 미칩니다. (민법 제269조, 제358조) 즉, 나눠진 땅 모두가 빚을 갚지 못했을 경우 압류될 수 있는 담보가 되는 것이죠. 대법원도 이러한 판단을 유지하고 있습니다 (대법원 1993. 1. 19. 선고 92다30603 판결).

아파트 대지도 마찬가지!

이러한 원리는 아파트 대지에도 똑같이 적용됩니다. 아파트가 지어지기 전, 넓은 땅에 근저당이 설정되어 있었다고 가정해 봅시다. 이후 그 땅에 아파트가 지어지면 땅은 각 아파트 소유자에게 대지권의 형태로 나눠지게 됩니다. 이 경우에도, 기존의 근저당은 각각의 대지권에 효력을 미치게 됩니다. 즉, 한 사람이 빚을 갚지 못하면 그 사람의 대지권뿐만 아니라 다른 사람의 대지권에도 영향을 줄 수 있다는 의미입니다.

경매로 넘어가면? 빚 전액 변제받을 수 있어요!

만약 아파트와 그 대지권이 경매로 넘어가면 어떻게 될까요? 대지 지분에 근저당을 설정한 채권자는 경매 대금 중 대지권에 해당하는 금액에서 빚을 우선적으로 변제받을 권리가 있습니다. (민법 제368조 제2항) 더 중요한 것은, 채권자는 자신의 빚 전액을 변제받을 때까지 다른 아파트의 대지권에도 청구할 수 있다는 것입니다. 이는 공동담보에 대한 '이시배당' 규정 때문입니다. (민법 제368조 제2항) 즉, 한 아파트의 대지권 경매 대금으로 빚을 다 갚지 못하면, 다른 아파트의 대지권 경매에서도 남은 빚을 변제받을 수 있는 것이죠.

실제 사례를 통해 살펴보자!

갑과 을이 공동으로 땅을 소유하고 있었는데, 갑의 지분에 병이 근저당권을 설정했습니다. 이후 을의 지분을 정이 사들여 땅을 분할하고 그 위에 아파트를 지었습니다. 그 후 아파트 중 일부가 경매에 넘어갔습니다. 이 경우, 병은 경매 대금에서 자신의 빚 전액을 우선 변제받을 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다. (위 대법원 판결 참조)

아파트 구매는 인생에서 큰 결정 중 하나입니다. 따라서 대지 지분에 대한 근저당권과 같은 법률적인 문제를 잘 이해하고 신중하게 접근해야 합니다. 이 글이 여러분의 안전한 부동산 거래에 도움이 되기를 바랍니다.