땅은 내 땅인데, 등기는 네 이름으로? - 지적도 오류와 소유권 분쟁 이야기

오늘은 지적도 오류로 인해 발생한 복잡한 토지 소유권 분쟁에 대해 이야기해보려고 합니다. 옆집 땅인 줄 알았는데 알고 보니 내 땅이었다면? 혹은 내 땅인 줄 알고 건물을 지었는데, 지적도가 잘못돼서 옆집 땅을 침범한 것으로 밝혀졌다면 어떻게 될까요? 이런 상황은 생각보다 자주 발생하는데요, 오늘 소개할 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 발단: 지적도의 착오

이 사건은 부산 해운대구의 한 임야(60㎡)를 둘러싸고 발생했습니다. 원고는 1968년부터 이 임야의 소유권을 가지고 있었지만, 지적도 작성 과정에서 담당 공무원의 실수로 일부 토지(㉮㉲)가 인접한 다른 토지들의 지적도에 중복 기재되는 오류가 발생했습니다. 결과적으로 원고 소유의 임야 일부가 피고 111 소유의 토지(제1토지~제5토지)의 일부인 것처럼 지적도에 기록된 것이죠. 피고들은 이 착오를 모른 채 일부 토지 위에 건물까지 지었습니다.

원고의 주장: 내 땅 돌려줘!

원고는 자신의 땅임이 분명한 부분에 대한 소유권을 주장하며, 피고들에게 다음과 같은 청구를 했습니다.

• 말소등기청구: 피고들 명의로 된 토지 등기 중, 지적도상 중복된 부분의 등기를 말소해달라.
• 건물철거 및 토지인도청구: 피고들이 점유하고 있는 토지와 그 위에 지어진 건물을 철거하고 토지를 돌려달라.

법원의 판단: 등기는 믿어도 된다!

1심 법원은 원고의 건물철거 및 토지인도청구를 인용했습니다. 하지만 원고의 말소등기청구는 기각했습니다. 2심 법원도 1심과 같은 판결을 내렸습니다. 대법원에서는 피고 2, 3의 상고를 받아들여 원심 판결 중 피고 2, 3 패소 부분을 파기하고 환송했지만, 나머지 부분은 원심 판결을 확정했습니다.

대법원은 다음과 같은 핵심 논리로 판단을 내렸습니다.

1. 착오로 작성된 지적도는 정정 대상일 뿐: 지적도에 오류가 있더라도, 그 지적도에 기초하여 경료된 등기는 오류 부분을 제외한 정당한 토지만을 표상합니다. (지적법 제3조, 제38조, 민법 제212조) 즉, 지적도가 잘못되었다고 해서 등기까지 무효가 되는 것은 아닙니다.

2. 이미 등기가 있는 원고는 말소등기청구 불가: 원고는 이미 자신의 이름으로 된 유효한 등기를 가지고 있으므로, 피고들의 등기 때문에 자신의 권리 행사에 방해를 받는다고 볼 수 없습니다. 따라서 말소등기청구는 할 수 없습니다. (민법 제214조)

3. 원고의 권리 행사는 권리남용 아님: 피고들에게 손해가 크더라도, 원고가 악의적으로 권리를 행사하는 것이 아니라면 권리남용이 아닙니다. (민법 제2조)

4. 지적도 오류 시 매매 목적물 결정 기준: 지적도 작성 시 기술적 착오로 경계가 잘못된 경우, 매매는 실제 경계를 기준으로 이루어진 것으로 봐야 합니다. 다만, 매매 당사자들이 착오가 있는 지적도상의 경계를 기준으로 매매하기로 합의한 경우는 예외입니다. (민법 제212조, 제563조, 지적법 제3조) 이 사건의 경우, 원고가 소외 1에게 토지를 매도할 당시 착오가 있는 지적도를 기준으로 했다고 볼 여지가 있으므로, 추가 심리가 필요하다고 판단했습니다.

5. 등기 전 토지 인도 시 물권적 청구권 행사 불가: 등기 전이라도 매수인이 토지를 인도받았다면 점유·사용할 권리가 생기므로, 매도인은 매수인이나 그 이후 매수인에게 물권적 청구권을 행사할 수 없습니다. (민법 제214조, 제563조)

결론: 지적도 오류, 등기부와 매매 당시 상황을 꼼꼼히 살펴야

이 사례는 지적도 오류가 발생했을 때, 등기부등본과 매매 당시 상황을 꼼꼼히 살펴봐야 함을 보여줍니다. 지적도가 잘못되었다고 해서 무조건 등기가 무효가 되는 것은 아니며, 매매 당사자 간의 합의 내용이 중요한 판단 기준이 될 수 있습니다. 토지 거래 시에는 관련 서류를 꼼꼼하게 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

[참조조문]

• 지적법 제3조, 제38조
• 민법 제2조, 제212조, 제214조, 제563조
• 민사소송법 제397조, 제399조

[참조판례]

• 대법원 1993. 4. 13. 선고 92다52887 판결 등 다수