땅을 파헤치지 않고 건물만 지어도 개발부담금을 내야 할까?

오늘은 건축물 건축으로 인한 지목 변경 시 개발부담금 부과 여부에 대한 흥미로운 판례를 소개하려고 합니다. 핵심은 땅을 파고 메우는 등의 물리적 형질변경 없이 건물을 지어 지목이 바뀌었을 때에도 개발부담금을 내야 하는지 여부입니다.

사건의 개요는 이렇습니다. 원고는 논(답)으로 되어 있던 자신의 땅에 주유소와 근린생활시설을 지었습니다. 건물이 완공된 후 지목 변경을 신청하여 잡종지로 변경되었습니다. 그러자 하남시는 이를 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발사업으로 보고 개발부담금을 부과했습니다.

원고는 이에 반발했습니다. 땅을 파헤치거나 메우는 등의 물리적 형질 변경 없이 단순히 건물만 지었을 뿐인데 왜 개발부담금을 내야 하냐는 것이었습니다. 과거 이 땅에 테니스장을 운영하면서 이미 객토 작업 등으로 사실상 대지화되어 있었기 때문에 별도의 토지 형질 변경 작업이 필요 없었다는 주장입니다.

1심과 2심 법원은 원고의 손을 들어주었습니다. 하지만 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 구 개발이익환수에관한법률 제5조 제1항 제10호, 동법 시행령 제4조 제1항 [별표 1] 제10호, 동법 시행규칙 제3조의2 제2항 [별표 2]를 근거로 판단했습니다. 이 조항들은 건축물 건축으로 인한 지목 변경을 개발부담금 부과 대상으로 명시하고 있습니다.

대법원은 이러한 규정의 취지는 건축물 건축만으로 지목이 변경되어 땅값이 오른 경우에도 이에 대한 이익을 환수하기 위한 것이라고 해석했습니다. 즉, 물리적인 형질변경 여부와 관계없이 건축물 건축으로 사실상 또는 공부상 지목 변경이 발생하면 개발부담금 부과 대상이 된다는 것입니다.

(대법원 1998. 11. 13. 선고 97누2153 판결, 1999. 12. 16. 선고 98두18619 전원합의체 판결 등 참조)

다만, 건축물 건축 전에 지목변경을 신청하여 공부상 지목 변경이 가능한 경우라면, 이는 건축물 건축으로 인한 지목변경으로 보기 어렵다는 점도 명시했습니다.

결론적으로 이 판례는 단순히 건물을 지어 지목이 변경된 경우에도 개발이익이 발생한다면 개발부담금을 부과할 수 있다는 것을 보여줍니다. 땅 주인들은 지목 변경과 관련된 개발부담금 부과 규정을 꼼꼼히 확인하고 대비해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다.